如何在房产纠纷中合理维权（例）(一).docVIP

如何在房产纠纷中合理维权（例）(一) 　　当下，商品房交易已经成为促进经济发展和人民群众生活水平提高的一个重要产业。但是，由于我国的不动产立法还不完善，市场机制不健全以及人们法制观念和诚信意识还不强，房屋交易行为有许多不规范的地方，由此引发的房产纠纷日益增多。记者选取了商品房买卖过程中的一些典型案例，帮您长长见识，在购房中少走弯路。 　　一、调查 　　商品房买卖的房产纠纷成为投诉热点 　　据沈阳市中级人民法院第二民事审判庭庭长张东波介绍，在消费者协会的统计资料中，商品房买卖的房产纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点；在法院受理的房地产案件中，房屋买卖合同的房产纠纷约占20％，并呈现逐年上升趋势。 　　房屋买卖合同的房产纠纷主要有以下几种类型：一是因房价上涨开放商不履行商品房认购合同而引起的商品房买卖预约合同的房产纠纷；二是因房地产开发商所做的商品房销售广告不实引起的商品房买卖合同违约或解除房产纠纷；三是因房地产开发商一房多售引起的商品房买卖合同惩罚性赔偿的房产纠纷；四是因商品房面积严重缩水或存在严重质量问题商品房买卖合同违约赔偿的房产纠纷；五是房屋共有人之一要求确认其他共有人出卖房屋行为无效案件的房产纠纷；六是公有住房房改过程中出现的优先购买权的房产纠纷；七是因中介行为不规范引起的房屋买卖合同的房产纠纷等等。 　　引发房产纠纷的原因，一方面，一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，严重损害了买受人的合法权益。另一方面，计划经济条件下形成的传统的思维方式和司法理念，与商品经济条件下现代的民法思想发生冲突，合同效力的认定、惩罚性赔偿责任的适用、善意取得制度的适用等等，都是对原有模式的重大挑战，对于这些房产纠纷，人们还有一个理解和认知的过程。因此，了解房地产交易规则，正确理解房屋买卖合同案件的审判原则，是解决房产纠纷的关键。 　　二、案例解析 　　遭遇质量问题，可要求退房及赔偿 　　2000年6月，蔡某看中了正在建设中的沈阳市铁西区富馨花园的一套房子，与开发公司签订合同当日将31万余元房款付清。之后，蔡某又向开发公司缴纳公共设施维修费等各种费用2万余元。2001年，蔡某花了18万余元对房子进行了装修。可是，2001年8月，其房屋开始漏水，未能实际进住。蔡某就维修和赔偿问题多次找开发公司交涉未果，于2001年8月诉至法院。 　　沈阳中法二审判决解除蔡某与开发公司签订的《商品房买卖合同》；开发公司返还蔡某购房款及所交的各种费用，赔偿蔡某房屋装修损失费；蔡某将所购房屋返还开发公司。 　　本房产纠纷主审人、沈阳市中级人民法院法官曹桂岩解释说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 　　遭遇欺诈和恶意违约，可提出惩罚性赔偿 　　1999年5月，汤某与开发公司签订《楼宇认购书》，认购了北海智居园一套价值34万余元的房子，并于2001年5月缴纳了7万余元购房款，余款银行按揭。2002年12月，开发公司又将该房屋以高价卖给他人。汤于2003年5月诉至法院，请求判令开发公司继续履行合同，赔偿损失或者解除合同，退还购房款及利息，赔偿损失，并承担已付房款一倍的赔偿责任。 　　沈阳中法在审理此房产纠纷时，认为开发公司属恶意违约，应承担违约责任。判决解除双方签订的《楼宇认购书》；开发公司返还汤购房款7万余元，赔偿汤购房款利息9000余元及两次卖房产生的差价3.5万余元；开发公司承担惩罚性赔偿责任，赔偿汤不超过已付购房款（70810元）一倍的损失7万元。 　　本房产纠纷主审人、沈阳市中级人民法院第二民事审判庭审判长张青法官说，最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对商品房买卖适用惩罚性赔偿问题予以较明确的规定，《解释》中的惩罚性赔偿原则主要是针对出卖人订立合同的欺诈行为和恶意违约行为，在因出卖人恶意违约、欺诈行为导致商品房买卖合同的目的无法实现的情况下适用。共包括五种情况：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知