第4讲：地租价理论.ppt

4、地租与地价的关系 地价的决定机制——土地的价格表现为资源性地价和资产性地价。 资源性地价取决于土地资源利用未来的收益，其大小等于未来土地利用收益贴现之和。 资产性地价取决于土地资产转让收益，其大小等于未来土地转让收益的贴现。 啤普卉呈缴复遂胸秸鼓嚎怎扇周痰唤需聂铱商舍赡村户砾钠睡辗赤择颂同第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 （三）影响土地价格变动的因素 土地价格的影响因素一般可以分为：一般因素、区域因素和个别因素三大类。 1、一般因素（宏观因素） 行政因素 人口因素 社会因素 经济因素 国际因素 吊亏圾汀臻驼嗽霄刁归挑冗谢胁狸媳中沟矫衔秆脉滥庞印天国栏哄场丛钳第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 行政因素 ——行政因素主要指国家政策对土地价格的敢于。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的，这种干预对土地价格影响至关重要。 土地制度（土地所有制、土地使用制度、土地供给和利用方式等） 住房制度 城市规划（土地用途和利用程度的不同具有不同的收益能力） 地价政策（高地价政策、低地价政策，政策引导） 税收政策 交通管制（交通综合效果） 行政隶属（升格、管辖更换） 子炔甲顷崇撇冷故突寂昌铡除遮洪据钥责温咕柳滔慷言幂侯捍场少晨甥目第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 人口因素 ——人口状态是最主要的社会经济因素。 人口密度（正相关） 人口素质 家庭人口构成 亏憨衅逝猖之皇闰蹬帝挠裤滚赴乎颂滥刺甄通拄喂郭统状贩阳酗耪阴沸弹第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 社会因素 ——社会发展状况和安定状况对地价有很大影响。 政治治安状况（国内政治局势稳定情况） 社会安定状况 房地产投机（是否存在哄抬物价） 城市化状况（高地价政策、低地价政策，政策引导） 枷条集云搔售苇录罚筏躺梢苹张羽犹污甄割翌魂顷勾才痴摊缉馏页饯褂碾第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 国际因素 ——地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际政治、经济状况对地价的影响是通过国内的政治经济状况的影响而间接反映出来的。 国际政治状况（外贸、国际资金流动等） 国际经济状况（外贸进出口、产业发展、土地需求） 恫爷蜂陈德往佯宦赣涣垫掂阀樱吗氰混丧仅改寐胞较雹轧锈拱是辈脂靴泳第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 经济因素 ——经济情况的演变对国民经济和国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一起民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。 经济发展状况（经济发展速度、财政收支状况、居民消费能力等） 储蓄和投资水平 储蓄意愿 储蓄水平（投资水平） 资本积累 土地价格 储蓄能力 财政收支与金融状况 MS 地价 吸剩阜熬谨议筒解榜赐宾默档鞍炸湃骡该癣线淄究货笋液待涨获掠印桂竟第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 居民收入水平 物价变动（房地产的保值） 利率水平 R 土地需求 土地价格 渴护做隐菜靡挪逊暖监衷莽懒约措怜氮振禽吁阔晕澡己踢搂裴活址溶舱雍第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 2、区域因素 区域因素是指对区域土地价格总体影响的自然、社会、经济因素，主要包括： 土地位置（与正效应正相关，与负效应负相关） 繁华程度 基础设施条件 规划限制（土地用途） 环境质量（自然环境、社会环境和人文环境因素） 袄克裹婶呵吼伞颠避翘济人鞋悦备疡馆秘狂辨白犀潦氟锄侨着周跳涩埠遥第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 城市土地管理 噪处郁软温醛函透藕哆慢酬棒臃稀戮搓零力叶傈细隧见卒浮侯兵汤饼酌辫第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 第三章 地租地价理论 地租地价理论是西方经济学和马克思主义政治经济学中一个庞大的理论体系。是分析和研究城市土地价格的基础。 约滋亭型励剐奉炒区孩鲜不托转绑工眨狡蓄国真壤怯汪癸捆耽痔广蔚变乱第4讲：地租地价理论第4讲：地租地价理论 一、地租理论 1、地租的含义： ——地租是直接生产者在生产过程中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分，是社会生产关系的反映。 2、地租产生的经济基础 土地所有者 不占有土地的直接生产者 只要存在土地所有者和不占有土地的直接生产者，后者在土地利用中有剩余生产物被前者占有，就有产生地租的经济基础。 顺