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十大城市物价水平对比分析(一) 最近几年，广东房地产开发投资增长较快，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房空置面积持续增加、“非典”疫情等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 　　最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重越来越高、地位越来越重要。2000年，房地产开发投资增长20.9%，2001年增长13.2%；至2002年，房地产开发投资突破千亿元大关，达到1115.25亿元，增长14.7%；2000-2002年年均增长速度为16.2%，比1995-2002年的年均增速高出6个百分点。2002年，房地产投资占全社会投资的比重为28.1%，比2000年高出1.5个百分点，比1995年高出3.9个百分点。2003年上半年，房地产开发投资增速有所回落，全社会固定资产投资1834.19亿元，增长27.9%，而房地产开发完成投资506.88亿元，增长7.6%，增幅比上年同期下降25.2个百分点，其中商品房投资额379.52亿元，占房地产开发投资的74.9%，同比增长6.6%。 今年上半年房地产开发投资的主要特点： 　　第一，今年上半年发生的“非典”疫情对房地产投资特别是利用外资有一定的影响，但程度非常有限。“非典”疫情出现后，省委、省政府高度重视，坚持一手抓抗“非典”，一手抓经济建设，使疫情得到有效控制，除少数房地产项目进度受影响外，大多数工程项目进展顺利，“非典”对房地产开发投资的影响主要体现在利用外资及会展上。从上半年的情况看，疫情对房地产投资的影响不大，但疫情影响存在时滞，第三季度及全年投资仍有可能受到波及。 　　第二，房地产开发投资小幅增长，商品房销售稳定，销售价格波动不大。经过近几年的高速增长后，今年以来，房地产开发投资保持小幅增长态势，但商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速度有明显放缓迹象。上半年，商品房销售额335.20亿元、销售面积1003.99万平方米，分别增长27.3%和27.0%，全省商品房平均销售价格3339元/平方米，比去年同期略高7元/平方米，商品房空置面积的增长速度由1-2月的36.3%下降到上半年的15.5%（见图表二）。 　　第三，到位资金充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，到位资金与完成投资之比基本上保持在1.5：1以上，资金比较充足，且到位资金的增长速度处在上升轨道中，特别是国内贷款，增长速度上升比较快。当前，房地产企业贷款在受人民银行限制不断增加和规范的情况下，到位资金特别是国内贷款屡创新高在一定程度上反映出消费者对商品房的需求仍然很大。同时随着广东城乡居民可支配收入不断增加，商品房消费群体不断扩大，使资金来源中银行贷款的比例也不断增加。 2003年房地产主要指标情况（图表二） 　 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 本年资金来源增长（%） 18.3 15.9 20.9 22.7 21.2 #国内贷款增长（%） -5.4 6.6 29.4 32.3 30.1 资金与投资比 1.98：1 1.46：1 1.56：1 1.52：1 1.46：1 销售面积增长（%） 68.0 28.7 18.3 28.1 27.0 竣工面积增长（%） 170.7 111.4 82.4 67.9 59.5 销售与竣工面积比 0.66：1 0.57：1 0.63：1 0.67：1 0.71：1 空置面积增长（%） 36.3 26.1 21.2 16.0 15.5 #一年以上的（%） 19.9 15.3 7.0 4.8 5.9 　　第四，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，广东房地产开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积1063.06万平方米，增长28.0%；完成开发土地面积973.02万平方米，增长15.2%，而土地购置费同比却有所减少。主要原因是，广东现在提倡工业立市战略，部分地市大搞工业园区，工业园区的厂房建设由房地产公司开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。从广东各地反映的情况看，估计下半年土地购置面积