中信长沙尽调报告.doc

长沙中信新城信托贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 目 录 1 项目背景与交易结构概述 3 2 融资人资信情况 7 3 融资项目情况 14 4 担保措施分析 36 5 结论性意见 44声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是按照外贸信托《外贸信托融资项目尽职调查管理办法》、《房地产信托业务评审指导原则》、《房地产信托项目评审标准》、《集合融资类房地产信托业务量化评价标准》以及《业务流程规范》和有关规定，根据融资申请人提供的和评估人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。项目背景与交易结构概述 项目背景 本项目交易对手是中信房地产股份有限公司（简称“中信地产”）的关联公司。中信地产于2007年12月24日成立，现注册资本为67.9亿元人民币，股东方包括：中国中信股份有限公司、深圳中洲投资有限公司、中信国安集团有限公司、东莞市龙泰房地产开发有限公司、金石投资有限公司，持股比例分别为80.86%、8.83%、7.51%、1.47%和1.33%。 中信地产主要经营范围为房地产开发与销售，具有一级房地产开发资质，拥有二十多年房地产开发经验。2012年，公司全年实现二级开发销（预）售面积230.81万平方米，销（预）售金额234.74亿元。截至2012年12月31日，公司总资产1,094.17亿元，总负债995.55亿元，预收款项203.50亿元，所有者权益98.62亿元；2012年度实现营业收入121.75亿元，实现净利润5.48亿元。在中房网公布的2012中国房地产500强测评成果榜单上，中信地产位列中国房地产综合排名第12位。2013年10月，大公国际咨信评估有限公司给予中信地产AA+的主体评级。本项目借款主体为湖南省中信控股有限公司下属子公司湖南省中信城市广场投资有限公司，该公司是为开发长沙中信城市广场和长沙中信凯旋城项目而设立的项目公司。 本项目资金用于借款人湖南省中信城市广场投资有限公司下属两个项目的后续开发建设：（一）中信凯旋城西项目。项目总投资额10.06亿元，总建筑面积为246183.32平方米，项目业态包含小高层、别墅、办公楼、底商、商铺等，现拟融资4亿元。 （二）中信城市广场（二期）项目。该项目是一个集购物、观光、休闲、娱乐、文化、办公、居住、餐饮、及其他服务等为一体的“一站式”的多功能、全方位、综合性商业物业。中信城市广场二期总投资约16.98亿元，总建筑面积为215968平方米，现拟融资6亿元。 本项目共计融资需求10亿元，项目还款来源为上述两个地产项目的销售收入。 中信地产为借款人的还款义务作连带责任担保。 项目来源本项目由宏源证券子公司宏源汇智投资有限公司（下称“宏源汇智”）推荐，融资资金由宏源汇智向机构投资者推介销售。 本项目为集合资金信托计划项目。我司作为机构投资者的投资平台，在信托文件中充分披露项目风险，所有项目风险由委托人和受益人承担。 交易结构概述 信托基本要素 信托计划名称：长沙中信新城信托贷款集合资金信托计划信托类型: 集合资金信托计划 借款主体：湖南省中信城市广场投资有限公司 融资方式：【信托贷款】 融资总规模：预计为【100000】万元 信托期限：【2】年（满一年可提前终止）交易结构： 1、外贸信托设立集合资金信托计划，分两期发行：（1）第一期为A类份额，募集规模4亿元，向湖南省中信城市广场投资有限公司发放贷款，资金用于中信凯旋城西项目（住宅附加部分商业）的开发建设；（2）第二期为B类份额，募集规模6亿元，向湖南省中信城市广场投资有限公司发放贷款，资金用于中信城市广场二期项目（商业项目）的开发建设。 2、中信房地产股份有限公司为借款人的还款义务提供无限连带责任保证担保。 3、宏源汇智投资有限公司作为金融服务方，负责信托计划的推介销售。 4、交易结构图：信托资金运用方式 （1）第一期募集规模4亿元，向湖南省中信城市广场投资有限公司发放贷款，资金用于用于中信凯旋城西项目的开发建设；（2）第二期募集规模6亿元，向湖南省中信城市广场投资有限公司发放贷款，资金用于用于中信城市广场二期项目的开发建设。 信托退出方式 上述两项目的销售收入归还贷款本息，信托资金退出，完成信托计划清算。 项目风险控制措施 中信房地产股份有限公司（简称“中信地产”）作为担保人，为本信托项目的本息偿还义务提供无限连带责任担保。2013年10月，大公国际资信评估有限公司给予中信地产AA+的主体评级。 公司风控标准以及合规性情况 百强企业排名：2012年，公司全年实现二级开发销（预）售面积230.81万平方米，销（预）售金额234.74亿元。截至2012年12月31日，公司总资产1,094.17亿元，总负债995.55亿元，预收款项203.50亿元，所有者权益98.62亿元；2012年度实