《长春光华学院药泉谷度假村项目可行性研究报告》.docVIP

长春光华学院 药泉谷度假村项目可行性研究报告 一、项目概述 （一）、项目背景 随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。伴随着我国经济社会的飞速发展，人们已经从繁重的体力劳动中解放出来，越来越多的追求精神生活的丰富性，旅游业以空前的强劲势头迅速发展，旅游项目的开发便更加频繁。 我国旅游产业发展迅速，已经成为支撑我国经济发展的重要动力之一。从我国国内的旅游市场来看，旅游消费正处于消费升级中，休闲旅游的时代已经来临，旅游向区域化发展，旅游形式呈多元化态势，向多层次发展。旅游市场将呈现国际化、细分化，市场功能演变为体系化的垂直分工。因此，休闲旅游市场蕴涵着巨大的商机。 吉林省旅游资源得天独厚，复杂的地理环境和悠久的历史文化，孕育出丰富多彩的自然景观和人文景观，这是发展旅游业的先天优势。吉林旅游资源具有品位高、数量多、类型全、分布广的特点。旅游业在全省国民经济和社会发展中的地位、作用日益明显。振兴东北老工业基地是党和国家面向21世纪作出的战略决策，是加快偏远地区发展和逐步缩小与东部地区差距的重要步骤，是东北地区千载难逢的历史发展机遇，也为改善旅游基础设施建设、加快促进旅游业发展创造了条件。 （二）、研究意义 长白山药泉谷度假村项目，是由LT旅游投资开发公司、安图县旅游局共同开发的一项旅游接待设施项目。LT旅游开发公司（以下简称“LT公司”）成立于2000年，是吉林省内最大的旅游开发企业，主要从事省内旅游景区、旅游服务区、旅游地产、旅游宾馆酒店等旅游项目的开发、建设与经营管理等业务。LT公司注册资本金为3.5亿元，总资产达到10亿元，且资产负债率不超多30%。长白山药水泉位于吉林省安图县二道白河镇，占地面积21公顷，规划面积 6.8 公顷。该区域内的天然泉水水温常年保持在8℃左右，昼夜涌水，其中最大的一处涌水量为20吨/时，泉水口感如天然汽水，清热解暑、凉爽可口。泉水中含有的有益矿物质，对胃病、心脏病等慢性疾病都有一定的疗效，所以该泉被称为“药泉”，该山谷也因此得名“药泉谷”。 为了充分利用该地块的药泉资源，LT公司拟建设药泉谷山门及广场、药泉谷养生度假酒店、多功能厅、度假农庄，并购置和安装后勤服务设施和药泉水灌装设备。LT公司拟投资开发的药水泉开发项目，将增加长白山旅游的内容和项目，丰富长白山旅游产品结构，大大提高了游客的吸引力，从而为把长白山变成我国东北地区具有世界影响力的著名旅游目的地而提供强有力的支撑。因此，对如何对药泉谷优质的泉水资源进行开发，不仅直接关系到项目开发单位的经济效益，还会影响到当地的经济发展，具有重要意义。 二、投资估算 根据项目设计工程方案及有关资料，对项目可能涉及的主要材料、人工费进行换算调整，以便更能符符合当地价格水平。根据当地造价信息以及相关预算定额标准对药泉谷项目的投资进行估计。初步测算，项目总投资为47817.1584万元人民币，其中建设投资7140万元，流动资金投资40005.1584万元，建设期利息672万元。 （一）、方案资料 1.投资与资金筹措 按照LT公司与安图县政府初步达成的合作意向，LT公司能够以1000万元的价格取得21公顷项目用地的使用权，但还需额外支付500万元拆迁费用。如果项目启动，LT公司还需支付规划编制费50万元、勘察设计费60万元、工程监理费180万元。不考虑预备费。 公司拟在项目建设的两年时间里先后申请1090万元和950万元的建设期贷款，贷款利率为8%。LT公司已经与贷款银行约定，该笔贷款将在项目运营后的五年内全部还清（到期一次还本，每年末付息）。 除2年建设期（各年的投资进度分别为60%和40%）以外，假定项目还能运行10年，即项目的生命周期为12年（含建设期2年）。 2.成本费用 工资及福利费，LT公司预计项目投入运营后，将需要服务人员100人、中层管理人员15人、高层管理人员5人，年均工资水平分别为3.3万元、6万元和10万元，并按照国家标准计算福利费；原材料费与燃料动力费，分别按照营业收入的15%和3%进行估计。其他费用主要包括除人员工资以外的管理费用和销售费用，根据餐饮行业的一般情况，估计其他费用为营业收入的3%；修理费一般不超过当年折旧额的30%；投资形成的固定资产采用直线法计算折旧，折旧年限为10年,残值率为2%；土地使用权及拆迁费用作为无形资产，摊销年限为5年；项目运营后的利息支出主要包括长期借款还清之前所需支付的利息以及流动资金借款利息。 营业收入 酒店能够对外提供160间客房，客房平均价格为420元/间，预计项目运营后前三年的