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巧解方程式 开发商售房让利为节税 某房地产开发公司主要从事普通住宅开发，2004年竣工的一片住宅小区，平均售价为6，700元/平方米，总面积为20，000平方米，销售总金额预计可达1.34亿元，已售出16，000平方米，已售金额10，720万元。 　　该房产项目取得土地使用权成本2，800万元，房地产开发成本为5，200万元，利息支出为420万元（不能按项目分摊），其他开发费380万元。按当地省级政府规定不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权及开发成本之和的10%以内计算扣除为（2，800+5，200）×10%=800万元，（为简化，本例与企业实际发生数一致）。 　　由于国家调控房地产政策，销售价格出现起伏，公司出现三种意见，一是继续保持原平均价销售；二是加价销售，由于开发商已不存在资金压力，所以准备加价销售，但销售进度会慢，有一定风险；第三种意见为促销，可以进行适当让利，能加速销售。 　　公司聘用了税务师进行利润测算，经过测算，税务师告诉开发商可以按加价到9，000元/平方米计算所得税前利润，为了加速销售，必须控制销售价均价不得超过6，600元/平方米。 　　税务师进行了测算，结果如下： 　　方案一：按6，700元/平方米价格售完全部楼盘，经计算： 　　（1）地产转让收入为13，400万元 　　（2）应交营业税=13，400×5%=670（万元） 　　城建税按7%、教育费附加3% 　　城建税及教育费附加=670×（7%+3%）=67万元 　　印花税=13，400×5/10，000=6.7（万元） 　　三项合计为670+67+6.7=743.7（万元） 　　（3）土地增值税计算： 　　取得土地使用权所支付为2，800万元 　　开发成本为5，200万元 　　房地产开发费用=（2，800+5，200）×10%=800（万元） 　　房地产加计20%=（2，800+5，200）×20%=1，600（万元） 　　允许扣除项目合计： 　　2，800+5，200+800+743.7+1，600=11，143.7（万元） 　　增值额=13，400-11，143.7=2，256.3 （万元； 　　增值比率=2，256.3÷11，143.7×100%=20.24% 　　土地增值税=2，256.3×30%=676.89（万元）； 　　（4）企业实际所得税前利润 　　=收入-成本-费用-税金 　　=13，400-2，800-5，200-420-380-743.7-676.89=3，179.41（万元） 　　方案二：如将剩余4，000平方米每平方米加价1，000元销售；按平均7，700元/平方米销售，则销售额为7，700×4，000=3，080（万元）；加已销售10，720万元为13，800万元。测算如下： 　　（1）应交营业税=13，800×5%=690（万元） 　　城建税7%、教育费附加3% 　　城建税及教育费附加=690×（7%+3%）=69万元 　　印花税=13，800×5/10，000=6.9（万元） 　　三项合计为690+69+6.9=765.9（万元）。 　　（2）土地增值税计算： 　　增值额=13，800-（2，800+5，200+800+765.9+1，600）=2，634.10 （万元） 　　增值比率=2，634.10÷11165.68×100%=23.59% 　　土地增值税=2，634.10×30%=790.23（万元） 　　（3）企业实际所得税前利润 　　=收入-成本-费用-税金 　　=13，800-2，800-5，200-420-380-765.90-790.23=3，444.87（万元） 　　方案三：如将剩余4，000平方米降价销售，按平均6，600元/平方米销售，则销售额为6，600×4，000=2，640（元）；加已销售10，720万元为13，360万元。测算如下： 　　（1）应交营业税=13，360×5%=668（万元） 　　城建税按7%、教育费附加3% 　　城建税及教育费附加=668×（7%+3%）=66.8万元 　　印花税=13，360×5÷10000=6.68（万元） 　　三项合计为668+66.8+6.68=741.48（万元） 　　（2）增值税计算： 　　增值额=13，360-（2，800+5，200+800+741.48+1，600）=2，218.52 （万元） 　　增值比率=2，218.52÷11，141.48×100%=19.9%20% 　　免征土地值值税。 　　（1）企业实际所得税前利润 　　=收入-成本-费用-税金 　　=13，360-2，800-5，200-4