《静海老年公寓可行性报》.docVIP

静海“城”式老年社区可行性报告 Jinghaicity type older community project feasibility report + 天津市昊承房地产置业顾问有限公司 TIANJIN HAOCHENG PROPERTY CONSULTANT CO,LTD 2011.05  目 录 第一章 总 论 4 1.1项目概况 4 1.2编制依据 4 1.3研究范围 5 第二章 项目背景及项目建设的必要性 6 2.1项目背景 6 2.2 项目概要 7 2.3项目建设的必要性 8 2.4结论 8 第三章 老龄产业和项目建设规模分析 10 3.1中国老龄化现状及政策分析 10 3.2天津市老龄现状及数据分析 11 3.3当地政府政策支持及措施 11 3.4发展情况 12 3.5项目选址分析 13 3.6项目建设规模 13 第四章 项目建设条件 15 4.1地理位置与自然条件 15 4.2历史沿承 16 4.3社会经济状况 19 4.4项目建设配套条件 19 4.5政策支持 21 第五章 项目建设方案 22 5.1项目建设指导思想和目标 22 5.2项目建设方案（详见效果图） 23 第六章 环境保护措施 26 6.1项目区环境现状 26 6.2环境影响分析 26 6.3环境保护原则 26 6.4执行标准 27 6.5措施 28 6.6 环境影响评价结论 28 第七章 节能、节水措施 30 7.1节能 30 7.2 节水 32 7.3节能、节水管理 33 第八章 项目管理和实施进度安排 34 8.1组织机构 34 8.2机构职责 34 8.3人员配置 34 8.4劳动安全 35 8.5招标方案 36 8.6管理工作流程 38 8.7项目运营期管理 38 8.8项目实施进度安排 38 第九章 项目资金筹措与管理 40 9.1项目投资估算 40 9.2项目资金筹措 42 9.3资金管理 42 第十章 效益评价 43 10.1财务评价依据 43 10.2财务评价基础数据选取 43 10.3利润分析 44 10.4国民经济分析 44 10.5盈亏平衡分析 44 10.6财务评价结论 45 10.7社会效益 45 10.8生态效益分析 45 第十一章 结论与建议 47 11.1结论 47 11.2 建议 47 第一章 总 论 1.1项目概况 1.1.1 项目名称：静海“城”式老年社区 1.1.2 项目开发单位： 1.1.3 项目地点：天津市静海县 1.1.4 建设内容：综合性老年社区（医疗保健中心、活动中心、公寓等配套设施） 1.1.5 建设总投资：11.23亿元（人民币） 1.1.6 建设期限： 年 月 - 年 月 1.1.7 项目基本数据： 项目规划占地面积11.09ha 总建筑面积17.53万㎡（住宅16.65万㎡，商业0.88万㎡） 建筑密度26.69% 容积率1.58 绿化率35% 居住人数：4995（人） 机动车停车位：1700（辆） （附：项目所在区域图、项目总平图、项目鸟瞰图） （附1:项目所在区域图） （附2：项目总平图） （附3：项目鸟瞰图） 1.2编制依据 1.2.1相关批复资料及文件 《关于全面推进居家养老服务工作的意见》； 《农村敬老院管理暂行办法》； 《老年权益保障法》； 《工程建筑设计规范》； 《老年人建筑设计规范》； 《无障碍设施设计规范》 国家与地方政府公布的有关法规、条例等； 静海县县委、政府、天津市委、政府及相关专家、领导对项目的要求与构想。 1.3研究范围 通过对项目建设背景必要性的分析论证，结合静海县人口老龄化的实际现状及市场需求，拟定项目的建设方案和建设规模；确定项目投资及资金筹措方案；同时对项目实施的外部条件、环境保护、项目组织管理、实施进度、招标采购等方面进行研究。 第二章 项目背景及项目建设的必要性 2.1项目背景 2.1.1 人文背景 人口老龄化是人类面对21世纪的挑战。目前，我国60岁以上的老人已达到1.4亿，超过总人口的10%，人口年龄结构已进入老年型阶段。今后一个时期，我国老年人口还将以较快速度增长，到2015年60岁以上人口将超过2亿，约占总人数的14%。随着人口老龄化、家庭小型化进程的加快，家庭养老功能在逐步弱化，“空巢老人”、高龄和生活不能自理的老人不断增多，对社会福利的需求日益加大。 全面推进养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，