AFP考试个人税务与遗产筹划第一章节知识点其他税种..docVIP

　　第三节 其他税种 　　3.1房产税 　　房产税是以房屋为课税对象，以房产的价值或租金收入为计税依据征收的一种税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模，配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。另外，房产税也是地方政府财政收入的重要来源之一。根据国家税务总局公布的数据，2006年房产税收入为515.18亿元，占税务部门组织收入的1.37%。 　　3.1.1纳税人与课税范围 　　纳税人为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人。其中，产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体或个人所有的，由集体单位和个人纳税;产权出典的，由承典人纳税;产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税;产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 　　3.1.2计税依据 　　房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征;按照房产租金计征的，称为从租计征。 　　1.从价计征：对于经营自用的房产按照计税余值计征房产税。房产的计税余值是指按照房产原值一次减除10～30%后的余值，具体扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 　　2.从租计征：对于房屋出租的，以租金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。如果以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 　　3.1.3税率 　　房产税采用比例税率，由于计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：第一，经营自用，从价计征的税率1.2%;第二，出租租金收入，从租计征的税率 12%。 　　(注：1.个人所有非营业用的房产免征房产税; 　　2.据财税 [2008] 24号文，自2008年3月1日起 ，对个人出租住房，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。 　　计算公式： 　　从价计征：应纳税额=应税房产原值×(1-减除比例)×1.2% 　　从租计征：应纳税额=租金收入×12%(或4%) 　　房产税采用按年计征，分期缴纳的方法。 　　例题： 　　某企业的经营用房原值为6000万元，按照当地规定允许减除30%后的余值计税，适用税率1.2%。计算其应纳房产税。 　　应纳税额=6000×(1—30%)×1.2%=50.4(万元) 　　3.2契税 　　契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 　　3.2.1征收范围及纳税人 　　契税的纳税义务人是中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。其中土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。 　　3.2.2课税对象与计税依据 　　契税的课税对象是境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括五项内容： 　　1.国有土地使用权出让。是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。 　　2.土地使用权转让。是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。 　　3.房屋买卖。是指以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。另外，以房产抵债或实物交换房屋、以房产作投资或作股权转让、以获奖方式承受土地房屋权属、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属、买房拆料或翻建新房等应视同房屋买卖行为计征契税。 　　4.房屋赠予。是指房屋产权所有人将房屋无偿赠送他人所有。由于房屋是不动产，价值较大，因此法律要求赠予房屋应有书面合同(契约)，并到房地产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠予行为涉及到涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能有效。 　　5.房屋交换。是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。 　　契税的计税依据为不动产的价格。由于土地房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据式不同情况而决定。 　　3.2.3税率 　　契税实行3%～5%的幅度比例税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区直辖市人民政府可以在幅度税率规定的范围内，根据本地区的实际情况决定。 　　计算公式：应纳税额=计税依据×税率 　　例题： 　　居民甲在某市东区有两套住房，2007年3月，他将一套住房出售给居民乙，成交价格50万元。将另一套住房以60万元的评