房地产估价—第五章-收益还原法.ppt

某房地产，每年能获得100万元的总收益，所需支出的总费用为30万元，该类房地产的资本化率为9%，则，该房地产的价格为（ ）万元。 A.752 B.778 C.813 D.860 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格是（ ）万元。 A.4858 B.5200 C.2700 D.6264 收益法中的运营费用率是指（ ）。 A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C．运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比 预计某房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，则该房地产的价格是多少？ 某房地产的收益年限为50年，预测未来3年的净收益分别为20、21、22万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在22万左右，如果资本化率为10%，则该房地产的收益价格是多少？ 课后习题4 某收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%，试求该房地产目前的价值。 25．某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收100元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价位每床每天95元，年平均空房率为25%；该类房地产的资本化率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 第一小组 某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为每平方米400元，宗地占地面积为10000平方米，出让期为40年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为3，目前已使用了10年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为40年时的地价为每平方米500元（容积率为1时的地价），据当地资料，当容积率每增加1时，宗地单位面积地价比容积率为1时的地价的基础上增加6%，该饭店现在每月的房地经营净收入为11万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为10万元。若土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，试评估其不动产的现时价格？ 第二小组 某宾馆总建筑面积10000平方米，一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500 平方米出租用于餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自和办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米）。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积800元，该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%，当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格。 第三小组 某商场的土地使用权年限为40年，从1998年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2000年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面答的正常月租金分别为200元／m2、120元／m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于2002年5月31日租约出售时的正常总价格。 THANK YOU ㈡ 收益年限为无限年 基本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；②收益年期为无限年；③资本化率大于零为r 。 式中：ai为未来第i年的净收益； a为 t年后每年净收益； t为净收益有变化的年限。 课后习题2 （1）某宗房地产的收益期为38年，预测未来5年的净收益分别为20，22，25，38，30万元，从未来第六年开始每年净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。 （2）预测某宗房地产未来5年的净收益分别是20，22，25，28，30万元，从未来第六年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%、请计算该房地产的收益价值。 预知未来若干年后房地产价格的公式 基本假设前提为：①已知或可以预测某房地产未来第t年末的价格为Vt；②房地产在未来前t年的净收益可以预测，且每年均有变化为a1、a2、a3…at。 式中， ai为未来前t年（含第t年）中第i年的年