碧泉花园项目建议书及可行性分析报告.docVIP

碧 泉 花 园 项目建议书及可行性分析 ──花卉西路预制场地块 重庆XX房地产经纪有限公司 第一章 项目概况 一、地理位置 位于龙溪镇花卉西路，东临欧鹏花园住宅小区，西靠黄金堡高级住宅小区，南依鸿恩寺森林公园，北接金岛花园立交桥。 二、地块状况 现为一片农田洼地，地势较低，与周边地块最大高差为5米左右。 三、项目建筑指标 用地面积：18009 m2 总建筑面积：50800 m2 容积率：2.82 绿化率：33% 住宅建筑面积：42940 m2 商业建筑面积：7500 m2 办公建筑面积：360 m2  第二章 项目定位建议 以市场调查为基础，结合地块实际情况，我们将该项目定位为“年轻家庭——实用型白领居住小区”。 理由分析： 一、本项目占地面积18009m2，相对具备了“小区”的规模。 二、项目位于花卉园西路里侧，鸿恩寺森林公园山脚下，地理位置较为偏远，不具备完全商业用房的区位优势。 三、本项目地势较平坦、集中，小区入口、区内道路宽敞，有天然泉水贯穿其中，符合居家风水要求，具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。 四、项目周边多为普遍民用住宅，居家氛围浓厚，生活配套设施较为完善。 五、住宅的市场需求量远远高于商业用房，据统计，住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%，而商业用房仅为10%。 六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。 花卉片区以花卉园为中心，分为东西两路。东路楼盘以中高档住宅为主，如：坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等；西路以中低档楼盘为主，且大多为单体建筑，暂无成型的住宅小区。 七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。 据统计，99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下，其销售量占30%左右，平均售价在1300~2000元/m2之间的商品房销售量呈上升趋势，约占50%以上，而价格在2000元/m2以上的商品房销售量不足20%。  第三章 项目规划建议 我们通过市调分析、研究，结合市场定位及地块本身的特点，对项目规划设计作如下建议： 一、规划定位原则 中档定位——适用且舒适的生活格调。 二、规划依据 以甲方提供的前期基础方案为依据。 三、小区环境 1、出入口：主入口考虑人车分流。 2、人行道、车道：人行道宽3米左右，地面铺设美观的广场砖；车道宽6米左右，为减速、降噪地面。 3、中央广场：中央绿化带及休闲广场有机结合（天然泉水小溪穿越其中），形成该小区的独特生命线。 4、绿化：在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等，力求小区环境细致、适用、舒适。 5、天然泉水小溪：明敷设，贯穿小区的“生命线”，注意特色层次，特别注意解决污染和安全问题。 6、公建配套：车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。 7、社区配套中心：迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。 四、建筑设计 1、住宅楼： （1）风格及色彩：采用简洁、明快的建筑风格，以天然泉水小溪贯穿其中，中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合；住宅楼分区设计，大致分为中高级、中低两个档次，顶层为跃层结构，顶层以下为错层结构，整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。 （2）给排水及管网：排污水管不进户，统一安装在外墙建筑阴角内。 （3）采用雨水、空调水集中处理系统。 （4）首层住宅地面高于室外300~400mm，窗及阳台外设置优雅小花园。 （5）尽量采用大窗和外凸窗的形式，增加窗内有效使用面积。 （6）在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置，避免业主入住后再安装雨蓬，破坏外观。 2、商业用房： （1）位置：在小区的主、次入口之间的临街面修建2~3层高的商业用房，平台上的商住楼向后（小区内）靠，临街面形成花园平台。 （2）结构：全框架结构，便于业主灵活分隔。 （3）功能布置：一楼为商业门面，单套面积30m2左右；二层为商业用房，三层为社区配套服务用房；商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。  第四章 项目户型设计建议 除地理位置和价格外，户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查，结合本项目的市场定位“年轻家庭——实用型白领居住小区”，对户型设计作如下建议： 一、户型比例 本小区主推户型为