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星河锦城一期可行性研究报告 第一章 项目背景 一、项目概述 2004年，宁夏新家源集团房地产开发有限有限公司（以下简称“新家源房地产公司”）通过竞卖的方式，获得位于宁夏吴忠市西二环与裕民西街交汇处约500亩地块一宗。2004年下半年，该公司对本地块内的单位和居民进行拆迁安置，目前已完成地质勘察 及“三通一平”并开工建设拆迁居民安置楼，主体工程于2004年底封顶。为确保开发顺利、销售顺畅，新家源房地产公司组织专业人员和团队进行市场调研和前期策划，并委托进行规划设计。 该项目位于吴忠市规划的新区内，具体四至为：东接规划路，西靠西二环，南临裕民西街，北临开元大道。该项目紧靠高速公路，周边市政设施齐全，已建成路网系统，交通十分便捷。且位于吴忠市规划新区，未来行政中心，区域发展前景良好，发展潜力较大。 该项目总占地面积500亩（约34万平方米），除退红线、道路、绿地、广场外，实际建设用地为300亩（约20.01万平方米）。规划总建筑面积为26.38万平方米，容积率为1.43。绿地率为42%，规划户数2400户，预计总人口6000-8000人。 二、影响房地产行业的主要变化 （一）土地供应政策变化推进地价的进一步上涨。目前，我国加强土地，尤其是耕地的管理，实行了全球最严格的土地保护政策，从严从紧控制建设用地的供应，并进一步规范土地交易市场，严格界定有偿使用与无偿划拨的供地范围，限制协议转让，全面落实经营性土地的“招标拍卖挂牌”出让制度。这些减少土地供应措施的实施，推动了土地价格迅速上升。当然，迅速上升的地价也促进了市场主体---房地产开发企业的优胜劣汰。 （二）小康社会的建设，保证了房地产需求的稳定增长。人居住宅面积是小康社会的一个主要指标。为改善居民的住宅条件，国家加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度，限制非住宅和大户型住房的建设。 （三）城市化进程加快和消费结构升级，使房地产继续保持较旺的需求。一方面，我国加快城市化建设，城镇房屋拆迁规模较往年不断扩大，居民安置和城市新增人口购房需求旺盛；另一方面，人们随着收入水平的提高，希望改善住宅条件，购置较大面积、更合理户型、更全面功能住宅的需求增长。 （四）信贷紧缩政策直接影响房地产业的发展。一方面，出于对资金效益和风险防范的考虑，银行更愿意支持实力较强、业绩较好、开发资质较高、信誉良好的房地产开发企业。另一方面，银行加息政策及提高个人住房贷款按揭成数等也抑制了部分购房需求。 总体来看，2005年我国房地产需求增长迅速将低于2004年，住房价格涨幅呈小幅回落态势。 三、区域经济发展情况 （一）宁夏及银川市经济发展概述 宁夏位于中国西部，黄河中上游地区。东邻陕西省，西部与北部接内蒙古自治区，南部与甘肃省相连，总面积为5.18万平方公里。全区总人口563.22万人，其中回族195.04万人。人口出生率为16.55%。近年来，宁夏经济保持了快速增长：2004年全区实现国内生产总值460.3亿元，按可比价格较上年增长11%，增幅位居西部省区前列，经济增长速度已连续六年高于全国平均水平。2002年末，宁夏的总体竞争力在全国、西部分别处于第15-16位和第6位。 银川市是宁夏首府所在，市辖三区两县一市，是宁夏政治、经济、文化中心。由于其独特的地理位置和历史影响，宁夏提出“大银川”战略，争取将银川市建设成为辐射周边省市的区域中心城市。 （二）吴忠市经济发展概述 吴忠市位于宁夏中部，东邻陕西定边县，西北和东北与内蒙古自治区阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和东南与甘肃靖远县、环县毗邻，北连永宁、陶乐两县，南接海原、固原两县，地理位置优越，自古以来是南北通商要地，商贾云集。该市面积33994平方公里，约占自治区总面积的52%。 近年来，吴忠经济发展迅速，经济实力不断增强。2004年，全市完成生产总值完成36.96亿元，增长10.5％；地方财政收入完成0.96亿元，可比增长14％；农民人均现金收入3774元，增长12.1％；城镇居民人均可支配收入6668元，增长8.8％。 城乡基本建设稳步推进，促进了吴忠市经济的进一步发展。2004年，全社会固定资产投资完成19亿元，较上年增长28.4％。全市共安排城市建设项目186个，总投资21.63亿元。吴忠市投资2.8亿元启动了市区新生北街片区改造等22个项目，开工建设了滨河大道硬化绿化等工程。与此同时，启动建设了吴忠世纪嘉园等18个住宅小区，总施工面积达100万平方米。 为保证发展后劲，吴忠市不断加大对外开放和招商引资力度加大。组织开展了义乌商贸城与浙江客商对接招商，营造商业集散地氛围。在第八届中国东西部合作与投资贸易洽谈会上签定10个项目，协议投资6.8亿元。与山东新汶矿业集团等一些大企业签订了投资合作协议。宁夏天成公司10万吨硅铁、米来生物公司5万吨谷