第五章__房地产估价方法之收益还原法.pptVIP

第五章 收益还原法 名义利率和实际利率 名义利率是指名义上的计息利率。 实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。 如某贷款年利率为6%,但需要按月还本付息，则实际月利率为0.5%，实际年利率为： 对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年 假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为50万元，报酬率为8%，求其未来各年的收益现值。 报酬率变化对收益现值的影响 若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50 若已知V50，求V∞ 、V70如下：