2009年房地产开发企业自查提纲.docVIP

2009年房地产开发企业自查提纲 一、自查对象 房地产开发企业的自查对象包括各类房地产开发企业、房地产业中涉及的房地产代理销售企业。 二、自查年度 房地产开发企业应对自2008年1月至2009年9月期间的地方税（费）款缴纳情况进行自查。 三、自查内容 （一）营业税的自查 1.自查有无直接坐支售楼收入不入账的情况。 2.自查营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、代收的水电费和煤气管网费、有线电视开户费、管理费、奖励返还收入等。 3.自查关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。 4.自查是否存在其它低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况。 5.自查有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。 6.自查采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款（包括预收定金）申报纳税。 7. 自查银行按揭款收入是否申报纳税。 8. 自查将不动产或无形资产抵债（抵债包括以房屋抵顶银行借款本息、抵顶应分配给投资方的利润、抵顶应支付的建筑安装工程款、抵顶获取土地使用权的价款、抵顶应支付的广告费等），是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。 9. 自查房地产开发企业将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税。 10. 自查纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。 11. 自查动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税，返还给拆迁户的住房是否计入营业额。 12. 自查以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 13. 自查因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿金、滞纳金是否并入营业额中申报纳税。 14. 自查以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的，是否按规定申报纳税。 15. 自查企业自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产申报纳税。 16. 自查各种房产出租收入（包括将未售出的房屋、商铺、车位、广告位、集贸市场摊位等出租）是否按规定申报纳税。 17. 自查被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。 18. 自查采用“还本”方式销售不动产时，是否按减除“还本”支出后的收入申报纳税。 19. 自查是否与销售代理商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。 20. 自查开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。 21. 自查以“购房回租”形式销售房屋是否足额申报纳税。 22. 自查纳税人销售精装房，是否存在将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别纳税。 23. 自查是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的下列条件：委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房地产开发企业（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房地产开发企业取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。 24. 自查其他营业税涉税问题。 （二）企业所得税 1、销售未完工产品企业所得税的自查 （1）开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 （2）开发项目预计计税毛利率按以下规定确定： ①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　　②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 　　③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 ④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 2、销售完工产品企业所得税的自查 （1）对房开企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。 （2）对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%；对非经济适用房开发项目预缴率的核定2008年不得低于13%，2009年不得低于15%。 3、2009年，按照建筑物项目管理规定，纳入建筑物项目管理的房地产开发企业所得税征收方式为查账征收，企业实现的预售收入和销售收入按预缴应税所得率预缴，年终汇算清缴。经请示省局同意，开发项目位于辽中、新民、法库、康平，预缴应税所得率为5%；开发项目位于沈阳市其他地区，预缴应税所得率为15%；开发经济适用房、限价房和危改房的，预缴应税所得率为3%。 4、自查应税收入的确认是否准确 房地产企业收入核算的内容，主要包括商品房销售收入、土地转让收入、配套设施转让收入、代建工程收入、开发产品出租租金收入及其他服务收入