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东方产业地产经典范本：新加坡裕廊之道 不夸张地说，裕廊集团（JTC）的案例，是每一位中国产业地产参与者的必修教材。 ????创建于1968年的裕廊集团是新加坡最大的高级工业园和商业园区的规划、发展和管理商,迄今为止已经建设了7000公顷的工业园区和超过400万平方米的工业厂房。裕廊集团现在还掌管着39个工业园和专业园区的建设，其中包括两个芯片园区、两个商业园、一个坐落于裕廊岛的化学工业中心和一个位于大士的生物工业园。裕廊集团总共为近7000家本地公司及外国公司提供了办公场所。 ????这些数字显然会令国内的同行瞠目结舌——虽不能至，心向往之。实际上，国内三个比较著名的工业园区，即深圳蛇口工业园区、苏州工业园区和上海浦东金桥[简介 最新动态]园区，都是直接以裕廊集团的案例为范本进行复制的。前两者裕廊集团更是直接参与其中，与中国政府合作打造的。 ????与美国硅谷这种自下而上的、创新研发型中小企业聚集的模式截然不同，裕廊集团是典型的东方模式——政府自上而下的大手笔规划，同时借助企业化运作进行强有力的推动。在“亚洲四小龙”的奇迹中，裕廊集团在新加坡模式中是绝对的亮点，也赢得了中国、印度等亚洲国家的仿效。 ????特色的成长之路 ????20世纪60年代之前，新加坡经济以转口贸易为主，工业基础极为薄弱，更无工业区和工业布局可言。当时，所有行政、金融、商业中心，包括一些小型工业和手工业都集中在仅占全国面积1.2%的约8平方公里的市中心区。这里人口密集、交通拥挤，再无工业发展空间。 ????为此，新加坡政府不得不在市中心区外开辟新的工业区，这就是所谓“卫星镇”的由来。1961年前，新加坡最大的工业区是武吉知马，后来相继开辟了23个工业区，其中最大、最重要、最成功的当属举世闻名的裕廊工业园。 ????裕廊位于新加坡岛西南部滨海地区，这里原是一片丘陵沼泽，住有2000多户人家。当时，以原财政部长韩瑞生为代表的新加坡工业的奠基者们敏锐地认识到，裕廊具有建设现代工业园区的良好条件：这里有水深近12米的天然良港；临近新加坡至马来西亚的铁路、公路干线；裕廊河流经区内，可提供工业用水；土地大部分是国有，征用费用低廉；多山丘砂石，可用于平整沼泽，填海造地。 ????1961年，新加坡政府决定在裕廊规划6480公顷土地开发工业园，并拨出1亿新元用于基础建设。同年，裕廊镇管理局（JTC）成立，专门负责经营管理裕廊工业园区和全国其他工业区。 ????新加坡的超前布局和科学规划很值得学习。在发展工业园区的时候，新加坡政府根据地理环境的不同，将靠近市区的东北部划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；沿海的西南部规划为港口和重工业区，中部地区则为轻工业和一般工业区；沿裕廊河两岸规划住宅区和各种生活设施，并把裕廊工业园规划成工业生产基地和转口贸易基地，有计划地保留10%的用地作为建设公园和风景区。 ????经过多年努力，裕廊工业园已开发工业用地7000余公顷，提供厂房超过400万平方米，吸纳了约7000家本地和外国企业，其中包括众多世界一流的跨国公司，工业产值占全国2/3以上。今日的裕廊已成为新加坡最大的现代化工业基地，被公认为亚洲各国设立工业园区的成功范例。 ????裕廊园区不仅有工业园、科技园，还有商业区、物流园、裕廊港、住宅区、旅游区和高尔夫球场等，用目前国内比较流行的词汇，这就是典型的“产业综合体”或“产业新城”。这里建有德国-新加坡学院、法国-新加坡学院和日本-新加坡学院，还有两个著名园林——中国花园和日本花园，每年接待的观光客多达几十万人。 ????裕廊工业园另一个值得称道之处是其“以服务品牌推动公司区外扩张”的战略。由于新加坡国内发展空间狭小，为顺应园区跨国企业全球布局的需要，裕廊集团成立了裕廊国际和腾飞公司专事在全球输出其卓越的园区服务管理品牌（如”一站式”的工业发展咨询服务等）和资本（如占印度班加罗尔软件基地40％股份）。 ????40多年来，裕廊集团在新加坡开发了45个工业园区，并接着在全球116个城市拓展了750多个项目。其中，印度的班加罗尔国际科技园、菲律宾的卡梅尔第二工业园、越南的新加坡工业园，以及中国的苏州工业园均堪称表率。裕廊集团也成为亚洲首屈一指的“工业园区孵化器”。 ????什么成就了裕廊 ????在短短三十年间，裕廊何以由一片荒芜发展成为今日举世知名的工业重镇、锦绣家园？裕廊的成功之路关键在于以下七点。 ????第一是政府主导的开发运营模式。这种模式的优势在于：保障项目快速启动并尽快达到经济规模；快速并以较低成本获取私人土地；有效吸引跨国公司投资；园区的竞争对象在国外而不在国内，园区内部没有恶性竞争。 ????第二是全球范围的集中招商[简介 最新动态]。裕廊主要招纳三类客户群体：一是战略性公司