杭州市单身公寓市场调查分析报u告.doc

浙江杭州单身公寓市场调查分析报告第一节：市场分析 一　杭州市城市发展综述 二杭州房地产行业的发展状况和前景 三　影响杭州房地产行业发展的因素 1、有利因素 2、不利因素 第二节：项目分析 一? 杭州单身公寓市场分析 二　杭州市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1.竞争优势 2.竞争劣势 三　杭州市单身公寓市场发展现状及趋势 四　消费者分析 第三节: 杭州市单身公寓的主要经营策略及市场推广模式 一　　市场推广的开始期――以双牛大厦为代表首创的小户型、商住结合的写字楼新模式 二　　市场推广的成长期――小户型物业发展的第二代代表国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦 三　　市场推广的发展期――2002年以后，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SO-HU等各种定位的小户型物业产品纷纷在市场中出现，成为杭州小户型物业的第三代产品。 四　　市场推广的现状及未来――代表杭州小户型物业市场未来发展趋势的第四代产品小户型群落 第四节: 杭州市单身公寓未来前景展望及市场推广建议 第五节: 问卷调查 第一节：市场情况分析 一.????????????????? 杭州市城市发展综述 杭州是一座有着悠久历史和文化的古城。她三面环山一面临江，坐拥天下美景——西湖,在独具优越的自然环境的同时,也具备悠久的历史人文资源。杭州市政府以西博会为平台，实施了 “住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”的城市发展战略,出台了一系列 “构造大都市,建设新天堂”的配套政策,积极向国际花园城市迈进,未来的杭州是旅游胜地、学习创业乐园、居住生活天堂以及时尚休闲之都。 二.????????????????? 杭州房地产行业的发展状况和前景 杭州楼盘价格持续上升的现象已被称作“杭州现象”来分析，在繁荣、涨价、感叹和争论声中，不光是房地产业及相关行业，现在全社会都在讨论房地产市场。杭州房地产较为集中的问题一是高价位房屋比重过大，杭州长期以来新增高档房屋占据主流，中低档房屋严重缺乏；二是房价炒作和投资性需求过度。据有关机构在杭州的问卷调查显示，仅有1 1％的居民购房的目的为居住，其余均为置业投资或居住兼投资目的。杭州市房地产市场价格逐年上涨，2004年杭州市商品房预售平均价格达到每平方米7253.52元，住宅平均价格也高达每平方米6865.65元，二手房平均价格也创新高，达到每平方米6312.33元。　有很多人认为房地产炒作可以刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误的认识。房价过高带来一系列问题，如抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力，进一步加剧了社会贫富差距等。老百姓对住房的消费需求具有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。相反，过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或降低消费等级。因此，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实需求。 目前杭州楼市的发展趋势可以概括如下： 1.改善居住的需求很大 2.投资比例增长 3.“看涨”预期主导，市场发热 4.高房价与低购买力 5.政府调控住宅市场 6.小户型住宅悄然兴起 第二节. 项目市场分析 一? 杭州单身公寓市场分析 近几年，不少开发商都打起了“小户型”的旗号。在北京、上海、杭州等大城市，小户型的单身公寓正越来越受年轻一族的欢迎。在杭州的房产界，也开始出现了这种现象。然而，目前的小户型一般是边角料，拥有完整的配套设施的小户型非常少。在杭州市场上，除了三华园，星都嘉苑等少数外，绝大多数的“单身公寓”都属于“伪单身公寓”。这种在写字楼、酒店或其他配套设施上改造的“伪单身公寓”将被政府明文禁止。 在今年五月份的房交会上，天都城、华盛·双溪假日、世纪嘉园等10多家房产商推出了单身或度假公寓，其中天都城的单身公寓单价在4000元/平米左右，在房交会上成交50套。广厦天都城单身公寓位于广厦天都的核心位置，北面紧邻欢乐广场、天都国际度假酒店、欢乐四季公园，南面与天都广场衔接，采用对称流线形式布置。此次推出的天河苑酒店式单身公寓建筑面积达92610.6平米，建筑面积为5－6层，层高3.1米，面积在26－107平米之间，有一室一厅和一室一厅一卫两种户型设计。龙门单身公寓建筑面积为10789平米，可入住客户数为240户。以“青春·梦想·奋斗·享受”为主题，打出了“70年住宅产权”的口号。相比较而言，“阳光部落”的“我的领地，我的主张”这个口号更有针对性。“阳光部落”单身公寓位于临平南苑，它的目标受众定位在年轻新贵一代，配套装置、精致装修、完善的物业管理等卖点，使其大受欢迎，开盘20天已几度掀起抢购风潮。 二． 杭州市单身公寓发展优劣势及面临的主要竞争状况 1. “单身公寓”的市场潜力 该类产品又称青年公寓，比较适合单