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湖南唐湘旅游投资管理有限公司 投资价值分析报告摘要 挂牌公司：湖南唐湘旅游投资管理有限公司 保荐人：湖南大生股权投资管理有限公司 日 期：二〇一〇年九月十二日 湖南唐湘旅游投资管理有限公司 投资价值分析报告摘要 释 义 除非另有说明，下列简称具有以下含义： 公司、本公司、唐湘旅游 指 湖南唐湘旅游投资管理有限公司 股权定向私募 指 湖南唐湘旅游投资管理有限公司向特定投资人定向私募 万股股份之事项 控股股东、实际控制人 指 吴 凯 董 事 会 指 除有前缀外，均指湖南唐湘旅游投资管理有限公司董事会 监 事 会 指 除有前缀外，均指湖南唐湘旅游投资管理有限公司监事会 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 保 荐 人 指 湖南大生股权投资管理有限公司 律 所 指 验资机构 指 审计机构 指 公司章程 指 湖南唐湘旅游投资管理有限公司章程 第一节公司基本情况 一、公司简介 公司名称(中文)：湖南唐湘旅游投资管理有限公司 公司名称(英文)：HUNAN TANGXIANG GRAIN OIL CO.,LTD. 公司住址：长沙万家丽路 法定代表人：吴 凯 注册资本：2000.00万元 公司类型：股份有限公司(非上市) 成立日期：2009年10月19日 经营范围： 二、申请人股本结构 公司总股本2000.00万股，股东3名，其中法人股东1 名，共持股1800 万 股；自然人股东2名，共持股200 万股。 三、项目概况及工作进度 1、项目概况 湖南省旅游服务中心项目位于长沙市雨花区南部新城，万家丽路与湘府路交汇处，与雨花区政府、长沙红星国际会展中心、长沙汽车南站毗邻。是湖南旅游“251项目建设工程”的省级重点项目，是促进“长株潭”旅游业集约型发展和汇集湖南旅游产业发展合力的重要举措。 项目前期规划用地总面积为252亩（其中：净用地面积为190亩，道路规划面积为62亩），土地性质为出让，土地用途为商业兼住宅，项目分为A、B、C三块土地，其中A地块规划面积为90.75亩（其中已开发建成唐湘电器城与唐湘大酒店占地79.634亩），B地块规划面积为73.06亩，C地块规划面积为88.65亩。 开发规模：本项目根据规划部门的规划要点以及项目需求，项目A地规划容积率上限6.21，最大建设规模37万平方；B地规划容积率上限4.8，最大建设规模23万平方；C地规划容积率上限4.8，最大建设规模28万平方。由此可见项目总计建筑面积最高上限为88万平方米。如果我们平均按4.2的保守容积率计算，项目总建筑面积可达70万平方米。 2、项目进度情况 湖南旅游服务中心项目作为湖南旅游“251项目建设工程”的省级重点项目，应充分利用政府优惠政策的优势，结合项目实际情况，以全新运作理念，打造“旅游地产”的双重文化品牌形象。现项目手续办理进度如下： A、于2009年10月15日，项目公司已经取得了湖南省旅游局湘旅字【2009】125号文件同意湖南省旅游服务中心项目落户大塘村的批复。 B、于2009年12月16日，项目公司已经取得了湖南省发展和改革委员会想发改投资【2009】1361号文件同意湖南省旅游服务中心项目建议书的批复。 C、于2009年12月23日，项目公司已经取得了长沙市雨花区发展和改革局备案证编号【2009058】同意湖南省旅游服务中心项目252亩土地备案。 项目公司已经取得了湖南省旅游服务中心项目前期252亩A地块国土使用证、规划许可证以及红线图。B、C地块已取了政府部门同意以补交土地出让金方式办理土地变更手续，其土地相关手续正在办理过程中。并已着手项目整体规划设计调整以及项目地上物的拆除工作，预计2012年6月进场施工，建设期为五年。 本项目总投资约BMB33.708亿元，其中项目开发建设投入资金BMB27.708亿元，项目后期经营投入资金BMB6.00亿元。规划项目经营期限为10年，预计项目后期营业收入额达BMB10.00亿元，年利润额约达BMB0.50亿元。目前项目累计完成投资额约计BMB3.00亿元，其中支付土地款及其他费用约BMB1.00亿元，支付工程款约BMB2亿元，还需资金缺口总额BMB30.708亿元。根据本项目分期开发进度的需求，前期还需启动资金为BMB5.00亿元，其中应付国土局补交A、B、C地块土地出让金BMB2.00亿元；B地块建设资金BMB3.00亿元。 四、项目定位与运作模式 湖南省旅游服务中心项目定位于为游客及旅游企业、旅游关联单位构建的综合服务平台，从而突破国内旅游集散服务中