投资房或产成本计算.docxVIP

投资房产的总成本到底有多少？今天我准备做个简单的数学计算，算一下购买房产的成本。?这个计算包括一下两段，第一段是大家都比较熟悉的购房成本计算。之所以需要计算，是因为购房款有一部分需要贷款。计算如下；?1.?????? 购买成本：房产总价250万，各种税费忽略不计，首付100万，贷款150万，25年还清，等额本金300期/月；利息按照2011年7月份的基准利息。商业贷款100万，公积金贷款50万。?首付款1,000,000贷款1,500,000商业贷款1,000,000公积金贷款500,000贷款利息率11年7月7日基准利率贷款年限25还款期数300总利息1,500,000月还款10,000成本（本金+利息）4,000,000?（为方便起见，数据与实际计算稍有偏差，其中，实际利息为1,498,084.实际月还款9,993.61元。）?这就是大家比较熟悉的一个计算，250万的房产，购买成本是400万。?2.??????机会成本：机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。?那么，购买买房产的机会成本是什么呢？就是你为了购买房产而放弃的另外一些东西的最大价值?这个概念说起来容易，但是要真正算清楚恐怕不容易.比如说，我买房子花了400万，如果这400万用在买彩票上可能能中1个亿，那么我的机会成本就是1个亿吗？?这个思路是对了，但是这个估价有点儿离谱，谁都知道400万投到彩票里中不了1个亿是大概率事件。?那么，如何计算购买房产的机会成本呢？我选取了最靠谱的一种投资方式，银行存款。把投资于房产的钱存在银行里，看看能收入多少利息，这个利息就是投资房产的机会成本了。?那么我们来详细计算一下，?我们有个原则，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位，意思是，上述买房子总共花了400万，我去算400万存在银行里能收多少利息作为机会成本就是错的。这没有保证投资者处于与本来投资同样的地位。投资者本来的地位是首付100万，出去，然后每个月还款1万块，共还25年，300期。?所以我们用利息计算机会成本应该是这样的：100万先存在银行里，然后每个月存1万块。这样投资者就处于同样的地位了。?我们先来计算这100万的利息。（所有使用的利息计算均按照现行的年利息3.5%的一年期定期存款利息率）?存款投资1年期存款原始资本1,000,000年利息率3.50%年限25复利本息2,363,245单利本息1,875,000单利年利息35,000单利利息875,000?拿出EXEL表格，我们很快得出了上边这些数据。大家看到了，我这里分别用复利和单利来进行计算的。用复利计算的25年后总利息收入是1,363,245.用单利计算的25年总利息是875,000元。?我选取单利利息，875,000元的单利利息来计算这100万的机会成本，为什么呢？还是因为前边提到的，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位。投资者本来的投资是100万作为首付购买了房产。买了房子就有地方住了，而要算这100万的机会成本，我必须先保证投资者能住在跟购买的房产同等条件的房子里。那就有租金的支出。250万的房子租金多少钱呢？我按照上海的水平，粗略估计为每月3,000块，（这基本符合内环边缘区域的简单装修的房产租金水平）?这每月3,000，每年36,000块的租金从哪里来呢？就从上边这100万的每年的单利利息里来，100万，年息3.5%，一年35,000块。我估计你每年提前1年预付房租，差1000块应该问题不大。这35，000块存银行里一年有1225的利息呢。?算到这里，这100万就这么着了，1年期存在银行里，每年年底收到利息35,000块交给房东。25年后手里还是拿着100万。?那另一部分的机会成本，也就是购买房子，每个月1万块的月供的机会成本呢？很容易计算，每个月拿1万块存到银行里存1年期的，25年如一日这么存下去。到25年后，看看手上有多少钱，就行了。比如第一期，1万块，存到银行里，25年后变成多少了？这里我们可是用复利计算了，因为投资者已经处于完全同样的地位了。?一期存款10,000年利息率3.50%年限25复利本息23,632?这就是第一期1万块，也就是买房子的时候第一个月还按揭的那1万块，如果存在银行里利滚利25年，到最后你手里拿着23,632块钱。?那么第二期呢，第二个月你还按揭的那1万块，到最后（差1个月25年）变成多少呢？?我用了按比率分配的假设。也就是说，这1万块，你存在银行里利滚利25年后，能收23,632块，现在差一个月，那么就算你一共存了25-1/12年，这是现在银行里发售理财产品常用的一个数学计算，你的年化收益率是3.5%，那么11个月收益就是本金×3.5%X(11/12).?年限24.92期末复利资本23,564.80这样就算出来，你的第二