第二讲-房地产行业会计及税收幻灯片.ppt

第二讲　房地产行业会计处理及税收 一、成本核算的科目设置 开发成本 建安工程费 1）土地费用 样板房/售楼处装修 2）前期费用 建安监理费 3）建筑安装工程费 检验检测 4）市政基础设施费 景观工程费 5）公用配套设施费 工程造价咨询费 第二讲　房地产行业会计处理及税收 开发间接费用 办公费用 资金成本 ： 贷款利息 融资费用 工资 职工福利费 邮电费 差旅费 水电费 租赁费 第二讲　房地产行业会计处理及税收 成本分摊方法：在可售与不可售之间分 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号） ： 按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 第二讲　房地产行业会计处理及税收 ?按土地面积分摊：适用于土地有关的成本，如出让金等 ?按建筑面积分摊：前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、相关税金、其他费用。 ?按层高系数分摊：楼层层高不等的情况下采用。 系数=相同层高的楼层高度之和/总高度 ?估价修正法 ：会所、营业房与住宅、地下室、地下车库 通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同 结构房屋建筑成本的方法 第二讲 房地产行业会计处理及税收 二、土地增值税 定义 清算单位 清算条件 收入确定 扣除项目的确定及要求 应纳税额的计算 税收优惠 核定征收 清算后再转让房地产的处理 第二讲　房地产行业会计处理及税收 （一）定义： 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并收取收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其税率实行四级超率累进税率 。（30%-60%） 应纳税额的计算： 应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数 增值额=应税收入-扣除项目金额 第二讲　房地产行业会计处理及税收 （二）清算单位： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 第二讲　房地产行业会计处理及税收 （三）清算条件： 符合下列条件之一，纳税人应进行清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3.直接转让土地使用权的 第二讲　房地产行业会计处理及税收 符合下列情形之一，税务机关可要求其进行清算： 1.已竣工验收的项目，已转让的建筑面积占整个可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土增税清算手续的 第二讲　房地产行业会计处理及税收 （四）应税收入的确定 1、《细则》第五条规定：收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。财税字【1995】48号规定代收费用计入房价，作为收入的，可以扣除，但不允许作为加计扣除的基数；代收费未计入房价的、未做收入的，不许扣除。（思考：是否影响土地增值税额） 2、视同销售 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售房地产。（收入如何确认？） 3、自用或用于出租。产权未转移，不征收土地增值税，不列收入，同时不扣相应成本和费用。 第二讲　房地产行业会计处理及税收 （五）扣除项目的确定 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3、房地产开发费用。（财务费用、营业费用、管理费用）注意：财务费用 4、与转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加）（思考：印花税是否可扣） 5、国家规定的其他扣除项目（1+2合计，加计20%）注意：此优惠适用范围。 第二讲　房地产行业会计处理及税收 利息支出 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算