第四章 房地产评估1幻灯片.ppt

四、建筑物评估的原则 替代原则 最有效使用原则 供需原则 房地合一原则 第六节 建筑物评估的方法 一。成本法 建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 适用情况： 不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况。 适用四因素: 建筑物的重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值 (一)建筑物成本构成 1.建筑安装工程费 2.前期费用. 3.其他费用 4.间接费用 5.合理利润 6.资金成本 7.税金 例题一 某建筑物为钢筋混凝土结构建于1998年8月,经济寿命为60年,有效经过年数为8年.经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入为建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税金为55万元,开发利润为120万元.该建筑物因供暖系统设计不合理造成的功能性贬值为21万元,假使残值率为零.计算该建筑物2008年8月的估计值. 解:(1)计算建筑物的重置成本: ①建造成本=800万元 ②管理费用=800× 3%=24万元 ③投资利息=(800+24) ×60%×[(1+6%)^1.5-1]+(800+24) ×40%[(1+6%)^0.5-1]=54.90(万元) ④税费=55万元 ⑤开发利润=120万元 建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9(万元) (2)计算建筑物的贬值 被评估建筑物的贬值=1053.9×10/60=175.65(万元) (3)计算建筑物的评估价值 该建筑物的功能性贬值为21万元,该建筑物利用率较高,不存在闲置的现象,不存在经济性贬值. 建筑物的评估价值=1053.9-175.65-21=857.25(万元) (二)建筑物重置成本的估算方法 1.预决算调整法 (1)项目决算与重置价值的联系 重置成本=重置基价+附加税费 =(直接费+间接费+其他间接费+利润+税金)+(设计费+勘察费+质监费+招待非+建设单位管理费+建设期利息+投资方向调节税等) (2)预决算调整法适用前提和范围 前提:必须要具备完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料. 适用: 相同、结构相同且数量较多的建筑物. 2.重编预算法 建筑物重置成本=∑[(实际工程量×现行单价) ×(1+现行费率) ±材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本 此法适用于测算建筑物更新重置成本或构造较简单的建筑物. 3.价格指数调整法 综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100% 价格指数调整法计算公式为: 待估建筑物重置成本=待估建筑物帐面原值×综合价格指数 例题二 某待估建筑物为某企业的一简易仓库,账面原值为10万元人民币,建筑面积为500平方米,竣工于1990年.要求估算1995年底该仓库的重置成本.经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为:1991年6.9%,1992年17%,1993年30.5%,1994年11.7%,1995年4.8%. 解:(1)计算综合价格指数. 综合价格指数=(1+6.9%) ×(1+17%) ×(1+30.5%) ×(1+11.7%) ×(1+4.8%) ×100%=191% (2)待估建筑物重置成本. 重置成本=100000×191%=191000(元) (三)建筑物实体性贬值率及成新率的估算 1.使用年限法 建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷[建筑物实际已使用年限+建筑物尚可可使用年限] ×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷[建筑物实际已使用年限+建筑物尚可可使用年限] ×100% 2.打分法（观察法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 ? 钢筋混凝 土结构 混合结构 砖木结构 其他结构 结构 部分 G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 单层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03 二至三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 ? ? ? 四至五层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3 ? ? ? ? ? ? 六层 七层以上 0.8 0.1 0.1 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 例题三 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分8