第六章房地产投资基础材料.pptVIP

第六章 房地产投资分析基础 第一节 房地产投资 第二节 现金流量的构成 第三节 资金时间价值与资金等效值计算 第四节 房地产投资经济效果评价指标 本章要求 了解房地产投资的概念、进行房地产投资分析的原因； 熟悉房地产投资的利弊与风险、房地产投资经济效果的评价指标； 掌握房地产投资现金流量构成，投资、成本、经营收入和利润、资金时间价值与资金等效值计算。 第一节 房地产投资 一、房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的利弊 三、房地产投资的风险 一、房地产投资的概念和类型 房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。 房地产投资与其他投资方式相比既具有投资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较大的风险。 为什么要进行房地产投资分析 因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。 这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。 下列原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。 投资的收益需要预测 收益获得的时间不同需要校正 收益的风险需要考虑 面临多种投资机会但资源有限 （一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程 1.房地产开发投资 2.房地产置业投资 （二）房地产间接投资 将资金投入于房地产相关的证券市场的行为 1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债券、股票 3.投资于房地产投资信托基金(REITs) 二、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级 （二）房地产投资之弊 1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验 上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。 三、房地产投资的风险 （一）房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的偏离程度。 房地产投资风险主要体现在以下几个方面： 投入资金的安全性； 期望收益的可靠性； 投资项目的变现性； 资产管理的复杂性。 在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有： 高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出 尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格 投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或不能收回 由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产 （二）房地产投资风险的分类 第二节 现金流量的构成 一、现金流量 二、投资与成本 三、经营收入、利润和税金 一、现金流量 房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。 现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等 现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等 二、投资与成本 投资 广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的 成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录； 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算 房地产投资分析中的投资与成本 开发项目总投资：开发建设投资、经营资金 开发产品成本 经营成本 期间费用：经营费用、管理费用、财务费用 三、经营收入、利润和税金 经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 利润 企业利润可分为4个层次：经营利润、利润总额、税后利润和可分配利