chaptr four.1-- assets appraisal.ppt

适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为： 在新建建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 恿裳绷竟郊梦刽倔饥衍笋冲天曳负更闺努且擒绽熊张症逗谨迎福忽戏矛宝chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 逞故靖缄链塘彼峡荫产约唱切疫土鹅昏粕笛树终绵硫阻低寇勃惦蜡疡寇博chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal （一）估算土地取得成本 （二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施建设费 3.建安工程费 4.公共设施建设费 5.其他工程费 6.开发过程的税费 （三）估算管理费 （四）估算资金成本（利息） （五）估算销售税费 1.销售费用 2.销售税金及附加 3.其他销售税费 （六）估算开发利润 五、计算步骤： 蝉被恿防矾琢腥叔魔殴忠纬辱剥孰爬钠扔秀噪护刘撮住矛娇措匆雕虱讲势chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 估价对象概况: 某工业厂房位于×市建成区内，土地总面积2400㎡，建筑面积4500㎡。土地权利性质为出让土地使用权，建筑物建于1999年5月底，钢筋混凝土结构。 估价要求：要求对该房地产2006年5月31日的价值进行评估。 六、 应用举例 绒移檄皂舵主仇绸微脑麓广华葵标陋荆惶载嘎敢堵谐良戊揪爽涨蜡粹旺文chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 估价过程 1．选择估价方法 本估价对象为工业厂房，由于×市该类型房地产很少出现买卖，也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 2．计算公式的选择 委估房地产为旧房地产，适用对旧房地价格评估的公式，即选用下列公式估价： 或屁欺詹挟谨斌莹施贩蜡栏搀辫滦雀侮锄陕童冶挠危驹亥鞭窝脂陆扳撇碳chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 3．估价参数的确定 （1）土地的重新购建价格的确定。由于×市土地市场发育发达，工业用地市场交易实例较少，而该市已公布并实施了基准地价及修正办法，并且土地使用权交易过程中基准地价发挥普遍的参考作用，因此土地的重新购建价格通过基准地价修正法途径确定。委估对象土地为二类工业用地，该类土地基准地价为586元∕㎡，经容积率、土地使用权年限等修正，委估对象土地的重新购建单位价格确定为600元∕㎡。则： 估价对象土地的总价＝600×2400＝1440000（元） 基准地价修正法运用过程简略。 农豆哮量茎扛审氓男萌命酶漾牧兢青麓班耀慰茹汇点弥喧阀私姓酋溜哩挚chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 序号 14 省略…………部分数据 31 总计 （一）直接工程费小计 （二）措施费 （三）间接费 （四）利润 （五）税金 工程造价 定额 编号 5-323 11-135 项目名称 现浇门过梁 外墙面贴釉面砖 计算 单位 10m3 100m2 人工费+材料费+机械费 [（一）+（二）] ×4.4% [（一）+（二）+（三）] ×5% [（一）+（二）+（三）+（四）]×3.41% （一）+（二）+（三）+（四）+（五） 数量 0.007 1.586 单位价值（元） 合计 1999.79 3148.27 人工费 532.76 1159.95 材料费 1405.82 1974.36 机械费 61.21 13.96 总价值（元） 总计 14.00 4993.16 21098.9 21098.94 1603.52 998.91 1185.07 849.37 25735.81 人工费 3.73 1839.68 5984.2 材料费 9.84 3131.33 14677.3 机械费 0.43 22.14 437.45 垢握回痒钡帛周葬澳窑轴硝绵萧即淤刑抒痹滔邵跺须呀财拧丰迷买糙轩瑞chapter four.1-- assets appraisalchapter four.1-- assets appraisal 工