南陵县城区基准地价技术报告.doc

南陵县城区土地定级与 基准地价更新技术报告 南陵县国土资源局 安徽不动产评估有限责任公司 二 ○ ○ 九 年 九 月 目 录 第一篇 土 地 定 级 技 术 报 告 1 第一章 土地定级技术路线和方法 1 第一节 土 地 定 级 原 则 1 第二节 土地定级的技术路线和技术方法 2 第三节 土地定级的技术程序和技术内容 3 第二章 土地定级范围与因素因子及其权重的确定 6 第一节 土地定级范围的确定 6 第二节 土地定级指标体系建立过程 6 第三节 定级因素因子及其权重的确定结果 8 第四节 特尔菲法测定结果分析 10 第三章 定级因素因子定量化处理 11 第一节 商服繁华影响度定量化处理 11 第二节 道路通达度定量化处理 13 第三节 公交便捷度定量化处理 19 第四节 对外交通便利度定量化处理 21 第五节 基础设施完善度定量化处理 22 第六节 公用设施完备度定量化处理 27 第七节 环境质量优劣度定量化处理 33 第八节 绿地覆盖度定量化处理 35 第六节 自然条件优劣度定量化处理 37 第四章 土地定级单元作用分值计算与作用分值图编制 39 第一节 土地定级单元划分 39 第二节 土地定级阻隔线及通道的设置 40 第三节 土地定级单元内定级因素作用分值计算与作用分值图编制 40 第四节 土地定级单元内总分值的计算与定级因素作用总分值图编制 47 第五章 土地级别的划分与确定 49 第一节 土地级别的初步划分 49 第二节 土地级别的验证与确定 51 第六章 土地定级成果整理与分析 53 第一节 土地定级成果图件编制及面积量算 53 第二节 土地级别界线落界及分宗整理 54 第三节 土地级别分布范围描述 55 第四节 土地级别空间分布分析 55 第二篇 基准地价更新技术报告 58 第一章 基准地价更新技术路线和技术方法 58 第一节 基准地价更新原则 58 第二节 基准地价更新的技术路线和技术方法 61 第三节 基准地价更新的技术程序和技术内容 62 第二章 基准地价内涵与土地估价参数的确定 65 第一节 基准地价内涵的设定 65 第二节 还原利率的测算与确定 66 第三节 房屋重置价的确定 68 第四节 容积率修正系数测算与确定 69 第五节 土地开发水平修正的确定 70 第六节 其他土地估价参数的确定 70 第七节 地价指数编制 71 第三章 样点地价资料整理、分析及其数据库建立 74 第一节 房地出租资料的整理分析及其数据库的建立 74 第二节 房屋买卖资料整理分析及其数据库建立 75 第三节 土地使用权出让资料整理分析及其数据库的建立 76 第四章 利用市场交易资料评估基准地价 78 第一节 样 点 地 价 测 算 78 第二节 样点地价修正与样点地价分布图图形数据库的建立 81 第三节 地价样点数据检验 83 第四节 利用样点地价评估级别基准地价 86 第五节 样点地价与土地级别指数和定级单元总分值模型评估级别基准地价 87 第五章 商业用地路线价评估 91 第一节 商业用地路线价区段的划分 91 第二节 商业路线价区段平均地价测算 91 第六章 基准地价的确定 93 第一节 基准地价确定的原则和方法 93 第二节 商业用地基准地价的确定 94 第三节 住宅用地基准地价的确定 96 第四节 工业用地基准地价的确定 97 第七章 基准地价水平分析 99 第一节 基准地价水平分析 99 第二节 新、旧基准地价对比分析 105 第八章 基准地价修正体系的建立 108 第一节 级别基准地价修正体系的建立 108 第二节 路线价修正体系的建立 112 第三节 其它修正系数测算 115 第九章 计算机技术在土地定级估价中的应用 116 第一节 计算机技术在土地定级估价工作中的应用 116 第二节 土地定级与基准地价更新信息系统在土地定级估价中的应用 118 土 地 定 级 技 术 报 告 土地定级技术路线和方法 土 地 定 级 原 则 按照中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）要求和南陵县城区实际情况，本次采用综合定级，在土地定级过程中，主要遵循以下基本原则： 一、综合分析与主导因素原则 城市土地质量的优劣是由自然、社会、经济等各方面的因素综合作用造成的。因此，土地定级必须综合考虑各种自然、社会、经济因素，对这些因素进行综合分析后划分土地级别；另一方面，各种因素对土地质量的影响强度存在着较大差异，所以在土地定