浅析售功后返租的法律风险.docVIP

浅析售后返租的法律风险 当前，房地产售后返租越来越流行，因现今的融资渠道减少等原因而受到开发商的青睐。在售后返租的操作中会面临诸多法律风险，如承租方履约能力不足，房屋产权无法过户等，特别要注意避免走向非法集资，分清两者的界限。本文希望通过分析售后返租的法律风险，引起读者足够的重视。 【关键词】 售后返租 售后包租 售后回租 非法集资 2000年10月，千岛湖凤凰岛度假村酒店首期房产对外销售。杭州千岛湖凤凰实业有限公司（以下简称“凤凰实业”）以“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住，投资不到30万，租赁15年就可收回成本”等诱人广告进行了大量的宣传。销售局面伴随着一期、二期逐步打开，到2003年初第三期推出时，楼市方兴未艾，投资者被诱人的广告所吸引，纷纷抢购。类似的情况也出现在长兴、大理等地方的凤凰项目。2005年9月，因凤凰实业经营管理不善，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，原先合同中定期的租赁回报成了过眼云烟。同年，银行因凤凰实业迟迟不归还贷款而申请法院拍卖千岛湖凤凰岛度假村项目资产。2006年11月23日，该项目资产由杭州富阳宾馆有限公司竞得，凤凰岛度假村由他人接手。2007年，杭州富阳宾馆有限公司组建淳安千岛湖新凤凰休闲度假村有限公司（以下简称“新凤凰”），具体负责凤凰岛度假村的经营管理事宜。新的管理公司入驻后，业主与新凤凰就水电配套、租金等问题无法协商一致，纠纷不断，矛盾重重，部分业主被迫选择诉讼途径维权。 在这个案例中，因为种种原因，业主们缔约时坐收租金的愿望成了泡影，售后返租的合同成了一纸空文。此案例大致可分为两个阶段：凤凰实业经营管理阶段和新凤凰经营管理阶段。在前一阶段，凤凰实业以售后返租模式进行产权式酒店的销售经营，刚开始，凤凰实业尚且能够依约履行合同，保持定期支付租金，但由于凤凰实业自身的原因，经营管理出现问题，导致履约能力不足，售后返租宣告失败；在后一阶段，凤凰实业被迫将凤凰岛度假村转手他人，新凤凰接管凤凰岛度假村后，原先的售后返租合同不能约束新凤凰，业主们如希望售后返租则必须经过新凤凰同意，但双方因水电配套、租金等事宜产生纠纷，最终矛盾激化而对簿公堂。 房地产的开发和销售需要大量的资金，从事房地产行业的企业理应具有相当的实力。天上不会掉下馅饼，一些实力不足的开发商试图涉足售后返租，必将会和案例中的凤凰实业一样，一遇到资金链断裂，则履约能力出现问题，不能按时付租，导致买受人的利益受损，整个项目宣告失败。而实力强、资金雄厚、知名度高的企业，为了维护企业的形象和后续项目的进行，即使这一环节的资金出现问题，也会想法设法从别处调取资金，从而切实保障合同的履行。另一方面，市场经济下，开发商应当讲究诚信，诚信是企业的立足之本。言必行、行必果，一言九鼎、一诺千金。对于签订的合同应当切实履行，不可因为有利可图就将合同的履行置之脑后。只有守合同重信用的企业才能赢得客户的认同，并在激烈的竞争中立于不败之地。那些不讲诚信、不认真履行合同的开发商，他们的出发点就不是将售后返租做好，而是将大量的资金圈进来，事后是否归还成为未知数。长此以往，项目的返租难以持续，买受人无法按时获得回报，双方矛盾激化，开发的项目必然无法维持长久。前面的案例中，开发商不讲诚信，不仅没有保证按时付租，“每年30天凤凰旗下四星酒店免费住”的承诺也没有切实履行。可想而知，这样的项目必然面临失败。 通过前面的案例，我们对售后返租有初步的了解，并且知道售后返租在高回报的同时面临高风险。那么售后返租是什么？实践中是如何操作的？采取售后返租方式又将面临怎样的法律风险？接下来我们将逐步揭开售后返租的面纱，了解售后返租的现状，并进一步探讨售后返租操作中的风险。 一、售后返租的界定 （一）售后返租的由来 “售后返租”是一种舶来品，自国外兴起，经香港传入，传入之初就在国内产生巨大的影响。上世纪90年代的疯炒楼花令许多人至今仍印象深刻，由于理论研究的欠缺和实践经验的不足，疯炒楼花如昙花一现，出现得快，消失得也快。但其造成的影响却是极为深远的，许多人为此倾家荡产，以至于政府不久就将其明令禁止，有些地区的烂尾楼至今仍然存在。 （二）售后返租的界定 目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。 依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企