澳洲购房已成为海外房产的一种流趋势.docVIP

近几年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。据了解，影响住宅价格的区素主要有：一是城市就业的机会；二是二手房市场活跃的程度；三是政府的住宅政策。 　　悉尼市是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，悉尼市人口目前已达到400多万。随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30％。墨尔本市的繁华程度仅次于悉尼市，住宅价格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂静的环境适合年长人养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口相对稳定，住宅价格持续平稳。 　　二手房交易在澳大利亚非常活跃，尤其是悉尼和墨尔本市，平均每户家庭每2.8年搬一次家，据说，除了职业变动原因外，这是他们一种生活习惯和传统，甚至看作是一种文化。事实上，很多澳大利亚家庭是把房屋作为一种投资去交易。移民的不断涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先考虑到市场选择二手房，再考虑新建住宅。同时又由于市场上新建的公寓住宅数量有限，二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费，二手房市场就会更加活跃，房价自然会不断增长。 在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请 执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系 澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二手房，或居住，或重建。 我们对澳大利亚几个城市房地产市场的考察中，感受很深的一点是关于政府的职能。政府的职能，用简单的话说就是保障，其它全部交给市场运作。具体表现在两个方面，一是保障法律的实施，二是保障最低收入家庭的住房问题。 　　 第一，政府保障住宅建设要按照城市规划及城市规划条例。建筑条例实施。比如在悉尼市，政府将西区规划为重点发展地区，那么政府有意识通过拍卖土地，吸引开发企业和私人到西区建设房地产项目。悉尼市最大的“独立式住宅样板村”（?HOMEWORLD）建在西区，近几年新建和正在建的住宅绝大部分也都在西区。另外，大到悉尼市一座即将建成的75层公寓楼、黄金海岸一座即将建成的80层公寓楼，小到一栋独立式住宅200多平方米，开发企业部需将规划设计方案、建筑施工图等相关文件报当地区政府审批，政府通过审批项目，保障规划条例和建筑条例的实施。 澳大利亚政府实行高税收高福利政策，福利体现在教育、医疗、妇女儿童健康。失业保险、养老救济及贫困家庭的住房等方面。住房是最昂贵的消费品。怎样才能鼓励人们住房投资的积极性，政府采取优惠的税收政策无疑是最好、最有力的措施。联系到我国，把住房产业作为新的经济增长点，澳大利亚利用税收杠杆的做法是非常值得借鉴的。 　　上海市房地产市场之所以很活跃，居民购房踊跃是其中一个很重要的原因。购房款可以抵扣未来5年个人所得税；居民买房实际交纳契税只有0.75％；出租住宅近5％的综合税率纳税等等。这此政策措施值得在全国范围内推广。 一个成熟的房地产市场的形成，房地产中介机构的作用非常重要。房地产中介机构的形象、信誉，离不开那些敬业的、具有专业技能的房地产中介人员。在澳大利亚从事房地产中介活动的专业人员包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经纪人等等，他们都具有大学毕业以上的文凭，有的还具有硕士和博士学位，掌握几种语言，他们有多年从事房地产工作的经历，更重要的是必须有相应的职业道德和为客户服务的敬业精神。 　　在我国需要大力发展房地产中介、经纪业。培育住房服务市场，需要人力培养各种房地产中介人才，加快实施房地产经纪人持证上岗制度，要大力提倡诚信敬业，打击中介领域的坑蒙拐骗。还应提倡阳光操作，提高中介的透明度。向全社会