2015项目一房地产估价基础知识.pptVIP

主要内容 学习目的 能力要求 任务1 认识房地产 1.何为房地产？ 2.房地产有什么特征？ 3.房地产有何用途？ 一、房地产的概念 房地产(Real Estate)：房产与地产的合称， 即土地、建筑物、构筑物及其地上定着物。 1.土地：从地下到地表上空的所有空间。 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 2.建筑物 建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等）等组成的整体物。 3.构筑物 构筑物：一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。 4. 其他定着物 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。 二. 特征 三、房地产的类型 1. 按房地产开发程度划分 ----可分为土地、在建工程和建成后的物业 2. 按用途来划分 3. 按是否产生收益来划分 收益型与非收益型 4. 按使用方式来划分 ----可分为自用型和投资型（出租、出售、营业） 按房地产的用途来划分 公寓、住宅、别墅 写字楼 购物中心、娱乐中心、宾馆 工业厂房 特殊用途的房地产 1.由于房地产具有空间位置不可移动的特点，与动产相区别，一般又被称为__________。 2.土地根据其开发程度，可分为___、____、___。 3.某宗熟地已完成“七通一平”，指的是________。 4.房屋建筑物由(??????????)四个物质要素组成。 A.房屋建筑材料??????B.房屋建筑地基 C.房屋内部设备??????D.房屋外部环境 E.建筑地块  任务2 认识房地产价格 /index.aspx 1.什么是房地产价格？ 2.房地产价格是如何形成的？ 3.房地产价格都有哪些？ 4.影响房地产价格的因素有哪些？ 一、房地产价格的概念 价格：商品价值的货币表现。价值是商品在形成 过程中所消耗的全部社会必要劳动。 房地产价格：房地产价值的货币表现，指房地产在开发、建设、经营过程中，所消耗的全部社会必要劳动而形成的价值与土地使用权价格综合的货币表现。 双重实体价格： 1. 房屋建筑物价格与土地价格的结合体。建筑材料的价格与土地的价格都会影响到房地产的价格。 2. 房地产开发、建设所耗费的社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 二、房地产价格的形成条件 1. 房地产的有用性----使用价值或效用 ----指房地产能满足人们的某种需要或欲望 2. 房地产的稀缺性 3. 房地产的有效需求 ----有购买能力支持的需要，不是有价无市，不但愿意购买而且有钱。 三、房地产价格的类型 （一）按房地产价格形成原因（成因）不同划分 1. 市场价格 2. 成交价格 3. 理论价格 4. 公开市场价值　 5. 评估价格 (二)政府对价格管理或干预的程度有关来划分 1.市场调节价 2.政府指导价 3.政府定价 请问：公房出售的标准价、成本价、新建的经济适用房、商品房各用什么价格？ (三)按房地产权属划分 1. 所有权价格 2. 使用权价格 3.其他权益的价格 (四)按使用目的不同划分 ――买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值 (五)按房地产公共价格管理划分 1. 基准地价 2. 标定地价 3. 房屋重置价格 (六)按房地产交易方式来划分――拍卖价格、招标价格、协议价格 (七)按商品房销售中出现的价格划分 /rent/news/1148821_1.htm 1. 起价 2. 标价 3. 成交价 4. 均价 (八)按房地产的表示单位划分 ――总价格、单位价格、楼面地价 (九)按估价方法划分 1. 收益价格：指采用收益法评估出的房 地产价格 2. 比准价格：指采用市场比较法评估出的房地产价格 3. 积算价格（成本价格）：采用成本法评估出的房地产价格 (十)按房地产拍卖中出现的价格划分 1. 保留价 2. 起拍价 3. 应价 4. 成交价 (十一)按付款方式不同而形成的价格划分 1. 实际价格 2. 名义价格 (十二)按房屋的存在形式划分 ――现货价格（现房价格）和期货价格（期房价格） 现货价格＝期货价格＋储存费用