2014地产项目规划设计管理及土地政策109p.ppt

如果用地预申请企业是通过竞价方式确定的，无论是上述哪种情况，预申请保证金在此基础上还应加上竞价时承诺的上浮价格。 在项目实施过程中，如实际拆迁成本大于预计拆迁成本，预申请企业要及时补交预申请保证金；如实际拆迁成本小于预计拆迁成本，根据预申请保证金测算结果，及时退还保证金。 旧城区改造拆迁整理成净地后，要按照国有土地使用权招标拍卖挂牌程序出让。 参与报名竞买企业要在规定期限预交该宗土地开发建设应交各项规费，并足额交纳竞买保证金，用地预申请企业以预申请保证金作为竞买保证金和应该预交的规费，不再重新交纳。用地预申请企业必须参与该宗地竞买，如无其它企业报名，用地预申请企业必须摘牌。用地预申请企业如不摘牌，不予退还已交纳的预申请保证金。 如果用地预申请企业没有竞得土地使用权，则从预申请保证金账户中直接退还预申请企业缴纳的预申请保证金本金，不支付任何利息。 我公司今年开发的工程项目就是按照旧城区改造政策完成的土地竞买。 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级标准控制规模，应符合下表的规定。 居住区 小区 组团 户数（户） 10000-16000 3000-5000 300-1000 人口（人） 30000-50000 10000-15000 1000-3000 房地产开发相关规定、术语： 居住区： 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道和自然分界线所围合，并与居住人口规模相对应（30000-50000）。配建有一套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 城市乡村属于居住区 居住小区： 一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10 000-15 000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 明湖花园和汇景花园按照人口规模均属于居住小区 居住组团： 一般称组团，是指被小河道路分隔，并与居住人口规模（10 000-15 000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）的比值表示。也称建筑面积毛密度。 建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（％）。 绿地率居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（％）。绿地应包括：公共地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其它屋顶、晒台的人工绿地。 绿地率：新区建设不应低于30％；旧区改建不宜低于25％。 停车率指居住区内居民车的停车数量与居住户数的比率（％）。 地面停车率居民汽车的地面停车拉数量与居住户数的比率（％）。 赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！ 资料下载地址：/ 添加Q群140908613，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送 招标方式 我们本着聘请有实力的规划设计单位参与项目规划设计原则，采取公开招标的方式开展前期规划设计工作 投标范围 2009年11月20日，在中国建筑网上发出招标公告，经过资质预审最终筛选确定清华大学、同济大学、天津大学、哈工大等十三家设计单位参加技术监督中心等三个区块设计投标 。 确定理念 2009年11月25日召开了招标会并发放设计招标文件，根据三个地块位置，明确了各个地块的户型范围及 开发理念。 一、 前期工作进展情况 （二）规划方案进展 甲方要求变更 因现有设计风格不符合政府规划部门新的要求，或市场形势变化，公司基于发展的角度要求进行变更；产品的功能设计不满足业主前期的要求，根据业主反馈意见，销售部门提出进行变更。 施工单位要求变更 施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备市场缺货要使用替代产品；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。 设计单位要求变更 设计单位发现设计中存在的问题，提出的设计变更。 设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。 减少设计变更次数 要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性