42房地产评估收益法[40p].pptVIP

四、收益法应用举例 [例1]某房地产公司于2005年5月取得一块土地50年使用权，并于2007年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2010年5月的价格。 1、估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2、估算年营运费用 （1）年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元 3、估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4、计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2010年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 例2:某房地产公司于2004年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2006年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。土地使用权出让年限届满，土地使用权和建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2010年3月的土地使用权价格。 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3、计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元） 4、计算房地产净收益 年房地产净收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋净收益 （1）计算年贬值额 （2）计算房屋现值 房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋净收益： （假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋年净收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元） 6、计算土地净收益 土地年净收益＝年房地产净收益－房屋年净收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50－6＝44 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2010年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及适用范围 二、收益法中各参数的估算 三、计算公式 四、收益法应用举例 一、基本思路及适用范围 收益法适用于有收益的