2015业主大会筹备若干问题.pptVIP

业主大会筹备若干问题 北京市幸福指针业主大会辅导中心 北京市仁和律师事务所 孟宪生 业主区分所有权= 建筑物区分所有权+配套设施、场所、场地共有+规划车位法定用益权 建筑物区分所有权 =专有所有权+共有部位共权 +共同管理权 共同管理权 = 共同决定权 + 排他控制权(维修、维护、养护、改善、清洁、防止侵夺) 《物权法》 业主可以设立业主大会、选举业主委员会 共同决定权 ---业主大会、业主委员会决定 共同管理、维护责任落实 ---业主大会行使 ---委托专业服务机构 ---委托物业服务企业 物业管理区域 开发建设单位划定 业主共同决定变更 谁是业主 建造人 因合同取得房屋的所有权人 房屋合法继承人、受遗赠人 法院、仲裁机构生效法律文书确定的所有权人 签订买卖合同并交付占有房屋的人（视为业主）。 筹备制度 双启动+筹备组组长 筹备组组成 业主代表 不少于2/3 开发建设单位代表 建议筹备组人数 业主代表5-9人 开发建设单位1人 居民委员会1人 上述人员构成筹备组 （制定文件，决定程序） 筹备组设立秘书组 业主志愿者若干人组成（聘用专业人员） 业主代表产生 业主自荐---相互推荐 政府组织业主推荐 筹备组成立 街道办事处公告成员名单时成立 筹备组组长由街道办事处指定 筹备组应当遵守以下工作原则 　　（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议； 　　（二）筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力。 　　（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认； 　　（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外； 　　（五）筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议； 　　（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。 　　因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十条规定的，业主可以重新申请成立业主大会。 筹备组工作 确认业主人数和投票权数 遴选和确认业主委员会委员候选人 拟订管理规约 拟订业主大会议事规则 制订首次业主大会召开方案 决定物业管理方式 组织召开首次业主大会 筹备组及秘书组的作用 筹备组(“立宪”委员会) 筹备组秘书组(选举委员会) 60日内完成 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，完成下列事项并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示： （一）筹备方案； （二）拟订管理规约草案； （三） 业主大会议事规则草案； （四）确认业主身份和表决权； （五）遴选业主委员会候选人； （六）首次业主大会会议的其他筹备工作。 上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。 公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，确定拟提交表决的内容。 筹备组筹备期间 自筹备组成立之日起90日筹备完成 业主大会召开时间 业主大会筹备组决定会议期间（一般不超过60日） 延期时间不超过15日 设立业主大会动机与目的维权？行权？ 规范管理提升管理能力 厘清权利边界 业主大会登记与业主大会民事主体地位 主体权利 主体的责任 决策者责任问题 * * Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. Evaluation only. Created wi