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地产企业现金流 ——过冬前的“现金收割” 杜丽虹 （作者为同威创投高级研究员、清华大学公司金融博士生） 前言： 国内地产行业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，但是对国际地产企业的比较研究显示，对于一个健康的企业来说，负现金流的状态是不可持续的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。 香港地产商靠混业经营下的高利润率和稳定租金收益维持着长期中的现金平衡，日本地产商在低谷中靠高周转延续着资金链；而美国地产企业，在长期繁荣中忘记了曾经的伤痛，忘记了地产行业无论在任何国家、任何时代都是一个周期性的产业，结果，持续的现金投入吹大了地产泡沫，过快的增长使企业周转速度越来越慢，最终导致了低谷中紧绷的资金链。 反观中国地产企业，我们一直在乐观的囤地扩张，似乎每家企业如果不为未来四五年每年50%以上的扩张速度储备足够的土地就是消极增长了，在过去几年中，整个地产行业在不断吞噬金融体系的资金。与美国地产企业相比，我们的营运资金周转天数更长（平均达到400多天，是美国地产龙头企业的两倍），资产周转速度更慢（平均仅为0.3倍，是美国地产企业的三分之一），虽然利润率略高，但成长速度却更快（平均达到27%，大型企业甚至达到50%以上），结果，企业的持续负现金流问题更加严重。这种负现金流的状态已经持续了10年，而且在最近5年显著加剧——美国地产企业在10年的高投入后泡沫破灭了，中国的地产企业这种持续负现金流的状态还能持续多久？ 如果今天国内房屋销售量的萎缩预示着寒冬的来临，那么，对于很多地产企业来说，再做什么可能都已经太晚了；如果这只是个暖冬，那么地产商们还来得及收缩战线、“收割现金”——根据本文的测算，要抗击短期的冲击，保利需要减少15%的存货、金融街需要减少14%的存货、北辰需要减少18%的存货、招商需要减少26%的存货……但如果要抗击长期的冲击，万科需要释放价值186亿的存货、保利需要释放160亿、招商需要释放100亿、金地需要释放90亿、北辰80亿、金融街25亿…… 总之，地产企业要想实现安全的扩张，必须保障长期“融资前现金流”的平衡，这种平衡在长期可能来自于一个能够产生丰厚现金流的资产组合——如新鸿基，也可能来自于收放之间严格的现金自律——如LENNAR，又或者是象KBH那样靠先知先觉的宏观判断；但在短期，它只可能来自于紧急的“现金收割”。无论如何，为“冬天”储备足够的金融资源是唯一的真理。 最后，我们希望今天的中国正经历的只是一次地产行业的“暖冬”，那样的话本文所说的内容就还有意义。 国内地产行业：持续的负现金流投入 1．1 负现金流常态 随着中国地产行业的市场化进程，地产行业整体正陷入持续的现金投入状态，即使是万科，过去5年年均的融资前现金缺口（净经营活动现金流入+净投资活动现金流入）仍达到40亿元，其他大型地产公司更是陷入了持续负现金流的陷阱。保利地产过去5年每年的净经营现金都是负的，年均融资前现金缺口33亿；招商地产，过去5年的净经营现金也是持续为负，年均融资前现金缺口20亿；金地，过去5年有4年的净经营现金流是负的，年均融资前现金缺口20亿；金融街，过去10年有8年的净经营现金流是负的，年均融资前现金缺口5亿；其他一些中型的地产公司也都呈现现金流正少负多的状态；一些从出租物业向住宅开发转型的地产公司，如中粮、中航地产，在转型后也出现了持续的负现金流。 实际上，过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态，融资前现金流只有2002年1年是正的，10年年均融资前现金缺口（行业平均）达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口为2.2亿，即，平均看，每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资2亿来支持其扩张。 图（1）万科过去十年的融资前现金流 图（）保利地产过去十年的融资前现金流 图（3）招商地产过去十年的融资前现金流 图（4）金地集团过去十年的融资前现金流 图（5）金融街过去十年的融资前现金流 图（6）泛海国际过去十年的融资前现金流 图（7）亿城股份过去十年的融资前现金流 图（8）天鸿宝业（首创置地）过去十年的融资前现金流 图（9）深南光（中航地产）过去十年的融资前现金流 图（10）中粮地产过去十年的融资前现金流 图（11）地产上市公司平均的过去十年的融资前现金流 1．2 负现金流溯源：高存货与低周转： 地产行业为什么会出现持续的负现金流状态？答案就是土地储备下的高存货与低周转。表（1）是部分地产上市公司的资产周转情况（=365天/（营业收入/年末资产）），其中，万科过去5年平均每年的应收预付款占用52天资金，存货（土地+在建项目）占用578天资金，合计营运资产占用630天资金；而应付款提供了117天的营运资金，预收款提供了1