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北京华融综合投资公司 发展战略和实施方案咨询项目 土地政策分析报告 2002年11月25日 中国 北京 目录 一、 我国土地基本状况 3 1. 土地利用现状结构 3 2. 耕地保护 6 3. 土地市场 6 4. 规划与地籍管理 7 5. 法制建设 8 二、中国土地权属分布 9 1. 北京市土地权属现状 9 2. 集体所有土地的用地结构 10 3. 集体所有土地权属的分类 10 三、土地开发政策的改变 10 1. 政策调整 10 2. 新土地供应政策出台的背景 12 4. 土地市场的发展情况对土地储备的影响 14 四、对房地产企业可能的影响 14 1. 土地供应总量 14 2. 土地价格和成本 16 3. 竞争态势 17 4. 跨区域竞争 18 五、华融的对策建议 18 附件１：北京市绿化隔离带项目现状和政策分析 20 附件２：国务院批复的北京市土地利用总体规划1997-2010 22 我国土地基本状况 土地利用现状结构 据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷127;(8201.5万亩)127;，占0.6%；水域42308.8千公顷127;(63463.2万亩)127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。 我国土地利用现状结构的特点是： （1） 农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%, 即占2/3, 居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。 （2） 建设用地中农村居民点、农村道路占地和独立工矿用地的比重较大。在城乡建设用地中，农村居民点和农村道路所占比重最大，两项之和占建设用地的57.4% ；其次为独立工矿用地，占 7.8% 。 （3） 未利用土地多为难利用土地。全国未利用土地中目前难以开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾地、重盐碱地、重沼泽地等占 3/4 左右。这些土地大部分分布在西北干旱地区和青藏高原，自然条件恶劣，开发难度大。 不同地带土地利用结构的差异根据土地的自然条件、历史条件和社会经济发展水平的不同，将全国划分为东、中、西部三个地带。东部地带包括辽宁、北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、广西、海南12个省、自治区、直辖市（缺香港、澳门、台湾）；中部地带包括黑龙江、吉林、山西、内蒙古、河南、安徽、湖北、湖南、江西9个省、自治区；西部地带包括重庆市、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、西藏10个省、自治区、直辖市。三个地域的土地开发利用程度和土地利用结构存在较大差异，见表1表1 全国东、中、西部地带土地利用结构比较表 单位：％ 土地利用类型 全 国 东 部 中 部 西 部 土地总面积 100 100 100 100 耕地 13.7 28.0 19.9 6.9 园地 1.0 4.2 0.8 0.4 林地 23.9 37.1 32.5 16.2 牧草地 28.0 1.6 25.8 35.6 居民点及工矿用地 2.5 6.9 3.4 1.0 交通用地 0.6 1.4 0.8 0.3 水域 4.5 8.9 4.9 3.1 未利用土地 25.8 11.9 11.9 36.5 注：本表比重按1996年10月31日全国土地资源调查办公室汇总数据，东部地带，即东部沿海地带，土地总面积131.89万平方公里（缺香港、澳门、台湾），占全国土地总面积的13.8%。本地带大部分地处暖温带及亚热带湿润、半湿润地区，水热条件优越，人口密集，经济发达，土地开发利用程度高。各类用地占土地总面积的比重：耕地占28.0%，园地占4.2%，林地占37.1%，牧草地占1.6%，居民点及工矿用地占6.9%，交通用地占1.4%，水域占8.9%，未利用土地占11.9%。其中耕地、园地、林地、居民点及工矿用地、交通用地、水域６类用地所占比重，不仅高于全国，也高于中部、西部地带同类用地占土地总面积的比重，是全国土地垦殖率、森林覆盖率、建设用地率、水面覆盖率最高的地带；而牧草