2010淮南住宅项目产品策划.ppt

目 录 项目宗地属性分析 市场对山南新区的认知与需求 产品定位 项目产品选型 产品组合方案优选 产品排布优化建议 产品类型与相对应的客层 项目卖点提炼 项目核心概念提炼 项目产品类型建议 商业位置建议 1#:50953.58 m2 3#:39808.61 m2 4#:56383.00 m2 2#: 69120.81 m2 B08-02 B08-01 8层小高层 4层叠加别墅 4层电梯洋房 5层公寓洋房 5层退台洋房 会所 幼托 标志广场 4层叠加别墅 4层电梯洋房 3层联排别墅 地块产品整体布局 产品类型 产品形态 产品特征 小高层（8F） 一单元一梯两户 根据地块位置以两单元一栋为主 产品主要以2房和3房为主要户型。 两房面积：85-90平方米 三房面积：110-120平方米 公寓洋房(5F) 一个单元一梯两户 根据地块位置，多单元组合形成组团 产品主要舒适型2房和3房为主 两房面积：95-100平方米 三房面积：120-130平方米 退台洋房(5F) 一个单元一梯两户 根据地块位置，两单元一栋为主 地下室，南北大露台，顶层花园、配置电梯 1、2层面积：140平方米 3层：120平方米 4层，5层：90平方米 电梯洋房(4F) 一个单元一梯两户 根据地块位置，两单元一栋为主 地下室，南北露台，顶层花园 1层面积：170平方米 2层面积：150平方米 3层面积：130平方米 4层面积：120平方米 配置电梯 叠加别墅(4F) 一单元一梯两户 两单元一栋为主 入户花园，地下室，南部露台，顶层花园，配电梯 1-2层:200平方米（送地下室） 3-4层：200平方米（送露台） 联排别墅(3F) 一单元一户 两联或三联形成一个合围组团 入户花园，地下室，南北露台顶层花园 单套面积：220，240平方米 景观规划设计要点 弱化地块分割的影响,营造社区景观的整体性 利用景观轴线自然围合组团,与各景观节点形成移步换景之感 每个景观节点为一主题,根据各组团特点设置特色景点,以流畅衔接整体社区景观 中央景观带将形成重点水系景观, 以达到景观视觉的高潮 与外部舜根山自然景观和谐一体,借本身的山地景观,与内部坡地\水系形成”一脉相承”的意味. 中央景观带 入口景观点 组团景观节点 景观轴线 车行线 园林景观规划与设计 1号主入口: 因为有沿街商铺+风情内街所形成的良好商业氛围, 主入口可设置喷泉广场\塔楼等西班牙风格的标志性景观, 内街设置铸铁桌椅等小品, 将西班牙风情一早奠定. 景观规划设计要点 1.弱化地块分割的影响,营造社区景观的整体性 2.利用景观轴线自然围合组团,与各景观节点形成移步换景之感 3.每个景观节点为一主题,根据各组团特点设置特色景点,以流畅衔接整体社区景观 4.中央景观带将形成重点水系景观, 以达到景观视觉的高潮 5.与外部舜根山自然景观和谐一体,借本身的山地景观,与内部坡地\水系形成”一脉相承”的意味. 小高层公寓 入口景观点 组团景观节点 景观轴线 车行线 1 2 3 4 中央景观带 A B C D 园林设计要点 商业配套建议 定位思路 市场简析 淮南现有商业特征 山南新区商业规划 区域未来人群分析 商业与住宅关系 项目定位 商业体量定位 商业位置建议 消费客户定位 商业形象定位 商业功能定位 商业业态组合 商业操作建议 具体产品建议 项目住宅体量约为24万平方米，山南新区为未发展起来的商业区，后期成熟期较长，因此本项目商业体量不宜过大，以配套社区型商业为主要功能，满足社区自身需求。但考虑到山南新区未来发展及人口导入，而本项目整体定位较高端，商业应具有一定的辐射作用。 普通未发展起来的新区社区商业体量配比，应按社区人口人均商业面积0.5左右计算。这样的比例配比较为保守，也规避较大的销售风险，较宜回笼资金。 按人均面积40M2计算， 24万平方米社区商业体量适宜为3000M2。 1# 2# 3# 4# 容积：1.3-1.4 容积：1.3-1.5 容积：0.5-0.7 容积：1.0-1.2 1#:50953.58 m2 2#:39808.61 m2 3#:56383.00 m2 4#: 69120.81 m2 主 干 道 商业体量 1# 2# 3# 4# 容积：1.3-1.4 容积：1.3-1.5 容积：0.5-0.7 容积：1.0-1.2 1#:50953.58 m2 2#:39808.61 m2 3#:56383.00 m2 4#: 6912