房地产可行性报告[23p].docVIP

一、 前言 随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 （这些话都是瞎扯淡，反正就是让人看了感觉很舒服的一句没有任何意义但又必不可少的话） 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；（这个你可以对华润青岛那块地进行大概的了解，青岛的地铁项目是否对该地区造成商业上位置的提升，至于这块地周围的情况你可不急，后面有大把机会进行论述。） 2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在青岛，要说明青岛在山东的地位及青岛港是“东北亚国际航运中心”这里你可以吹牛一下青岛港，到青岛港网站上大把，毕竟华润在青岛的地块主要为商业项目，这个和青岛港的描述很有关键。 3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，（我虽然没去过华润青岛那块地，但我感觉那块地是在香港路中心，那它所得这块地一般都是要付出一定的搬迁费用，那这里你可就要费劲了，搞不到也不要紧，空着）。 二、内部因素 1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；（这个你也可以大胆冠冕堂皇的进行吹牛，当然可以参考一个比较专业的写法进行述说） 2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用（你可以介绍华润在山东的项目，以及在全国的项目分布情况（这个你在华润置地网站上能找到她在全国的项目情况。）提升品牌这种话题从来都是扯淡。）； 3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义（这个可是比较难搞到，可以留到最后写。）； 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。（这个通过百度地图就能找到，谷歌地图也行，然后把整个题图用QQ的方式剪下来粘贴在这里，附图内容：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ） 二、 宗地现状 1、 四至范围（这个词我没看明白，你自己琢磨吧）； 2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；（地理位置你百度能解决） 3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积（这是要现场了解，其实有时候电话也能了解得到一些）； 4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；（这是要现场了解，其实有时候电话也能了解得到一些） 5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；（这是要现场了解，其实有时候电话也能了解得到一些） 6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；（这是要现场了解，其实有时候电话也能了解得到一些） 7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（这是要现场了解，其实有时候电话也能了解得到一些） 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； （记住要用到地图一定要充分发挥百度和谷歌的威力。） 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 三、 项目周边的社区配套 （一）周边3000米范围内的社区配套 （这个通过百度和谷歌也能解决，然后自己再推测） 1、 交通状况 （1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（写出几路公交车路过，这个在青岛公交车网上能找到答案。然后距离青岛火车站和青岛汽车站以及青岛轮渡多远。公里数目可以大概简单估算。反正就要写出好像你对这个地方很熟悉的样子，其实你对这个地方一点都不熟悉。） （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、 教育：大中小学及教育质量情况。（这个信息对商业地产意义不大） 3、 医院等级和医疗水平（这个信息对商业地产意义不大） 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场（把青岛几个大的shopping mal