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经济预测和评价－经济策划 商品住宅开发是一种赢利性的投资活动，其规模的确定除了运用建筑学的相关概念进行设定之外，经济的预测和评价变得至关重要。由于项目的规模主要取决于投资情况，而投资的活动关系到经济效益和经济模式，所以经济预测和评价就是反馈修正项目规模构想的重要环节。 开发定位与效益分析 开发定位 在完成空间初步构想之后，需要对项目投资的目标、范围、功能、形象和市场等主要方面予以明确和肯定，以便在进一步分析论证过程中，方向明确．有的放矢。同时，项目开发定位，也是整个项目决策的原则性依据，是项目投资实现高起点、高效益的重要前提。 目标定位 对于一个具体的房地产投资项目，投资商一般都有一个效益目标期望值，而项目效益的客观预测值和实际达到的效益值，很可能与期望值有差别，也因此而使项目投资策划的其它方面与将来的实际存在着正负差距。为使项目策划尽可能和客观实际吻合，需要在对项目投资收益进行初步预测之后，对投资收益目标予以明确定位。这既能使投资商心中有数，又能正确指导各项投资策划行为。 规模定位 一个具体项目，往往可投资的范围和规模可大可小，如一剧院项目，可以单独就建一座，也可以把它同周围的土地、物业开发结合起来，而土地、物业开发的内容很多、范围很大。因此，在开发项目时，首先需要将开发范围界定下来，以便项目的整体策划和便于安排筹资和投资计划。 功能定位 功能定位是策划的一个重要任务之一，只有功能确定了，才能进行设计、计划投资和施工建设。如开发一幢楼房，楼房的功能是写字办公、商住、商业娱乐或是纯粹的住宅楼等，首先需要明确。再如交通枢纽站，是仅仅解决交通问题还是需要作为一处景观，或某一个城市的标志和象征。不同的功能要求，同一项目建设的内容和要求就可能大不相同。因此，项目功能的定位，决定了投资项目的框架及其它各个方面。 形象定位 这主要是从文化和艺术的角度来看待项目投资。一个项目，既可以简单地把它看作是一项工程，也可以把它看作为一个作品、一种文化或某种艺术的代表。如前述的交通枢纽站，既可以看作是为解决城市交通问题的一项基础工程，也可以从文化艺术角度，把它看作城市文化精神象征的作品来设计开发，是一凝聚城市文明的艺术作品。 市场定位 主要有产品销售市场、服务对象及原材料来源市场的定位。产品市场和服务对象定位决定着产品的设计方案、生产规模、质量档次、以及销售价格等。另外，原材料来源不同，直接影响产品的成本和质量。 由此可见，对房地产投资项目的定位，是项目投资策划和开发建设中的一项重要工作。 效益分析 在市场内部因素与外部因素的影响下，商品住宅的开发与设计涉及多方面的要求，对产品效益的考察不同行业的人有不同的视点。投资商强调经济收入，关心经济效益；政府和社会学家强调社会效益；环境学家强调环境效益。而事实上，以经济、社会、环境三大效益任一方面的分析评价作为商品住宅开发与设计决策的唯一指标，显然都是不明智的。 实际上，这三者之间常常存在交叉，环境效益未必不需要考虑经济问题，经济效益也脱离不了与货币以外其他方面的联系。作为建筑师，对设计的决策显然不能只考虑开发的经济效益。在当前商品住宅的开发中，开发商往往急于取得经济效益，忽视环境效益与社会效益，可是过分密集的建筑密度导致生活质量下降，同样也不能获得经济效益；高层建筑破坏古城风貌，导致方案不能获得规划部门的通过，也同样谈不上什么经济效益。相反，一些城市旧区的历史地段，如不重新改造，就没有经济效益，连必要的维修也缺乏资金，其旧城保护就成为一句空话。 “不是讲多少造价就完事，而是要讲经济效益、社会效益与环境效益的统一。”商品住宅的设计更需要考虑住宅建设的社会意义和环境意义。这就更要求设计中除了从人的需求及生活方式的满足来考虑以外，还应该结合资源的合理分配与节约、社会文化的要求来确定住宅空间的形成，做到经济效益、社会效益与环境效益三者的平衡统一，实现综合效益。 投资估算与资金筹措 投资估算 在我国以往的基建运作模式中，工程项目总投资一般由建设投资(也称固定资产投资)，建设期利息和流动资金三项构成。即项目总投资＝建设投资十建设期利息十流动资金。 项目建设投资是指从项目策划开始到项目竣工试运行为止过程中为项目建设花费的全部费用。按资产再生产形式可分为基本建设投资和更新改造投资两大类。 —般新建项目的建设投资构成为建筑工程费、设备购置费、安装工程费、其它费用和预备费五个部分。以下是建设投资构成图解 建 建筑工程费 设 设备购置费 投 安装工程费 资 其它基本建设费 预 备 费 图 建设投资总构成 建