战略评估报告-final.doc

西藏天路公司参与柳吾新区开发的 战略评估报告 【2004】 2004年5月10日 目 录 第1章 柳吾新区开发项目背景 4 1.1 柳吾新区现状介绍 4 1.2 柳吾新区开发的新契机 4 1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况 4 1.2.2 城市发展的自身需要 5 第2章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 5 2.1 公司战略要求发展第二主业 5 2.1.1 西藏天路发展战略概述 5 2.2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机 6 2.3 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析 7 2.3.1 宏观环境分析（PEST分析） 7 2.3.2 房地产行业分析 9 2.3.3 西藏天路资源状况分析 12 2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结 14 第3章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 16 3.1 组织模式 16 3.2 盈利模式 16 3.2.1 土地出让 17 3.2.2 招商引资 17 3.2.3 多元化参股 17 3.3 运作模式 17 第4章 风险分析 18 第5章 财务评估 20 5.1 评价与分析的基础数据 20 5.1.1 新区第一组团土地开发时期规划 20 5.1.2 投资估算与资金筹措 20 5.2 财务评价 21 第6章 建议 25 附件一：柳吾新区区域功能定位分析 28 1.1 柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响 28 1.1.1 区位交通 28 1.1.2 自然环境 28 1.1.3 规划条件 29 1.1.4 区域特点对区域功能定位的影响 29 1.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 30 1.2.1 拉萨城市发展的特点与趋势 30 1.2.2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 32 1.3 柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位 33 1.3.1 柳吾新区北组团的功能选择 33 1.3.2 柳吾新区北组团的区域功能定位 41 附件2 柳吾新区核心区开发财务评价表 43 柳吾新区开发项目背景 柳吾新区现状介绍 柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望，向北通过即将开工的柳吾大桥，直接进入城市中心区，并通过拉贡公路到达贡嘎机场；向东可与川藏公路连接，到达林芝、昌都等藏东地区。柳吾新区行政隶属拉萨市柳吾乡，目前人口1181人，总户数223户，全部为农业人口。规划区范围42.70平方公里，新区基本上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。 规划区内城市建设用地23.25平方公里。本报告主要针对北组团的开发，包括核心区和外围区，面积约4平方公里。其中核心区指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围，面积约1平方公里。 柳吾新区开发的新契机 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况 2001年开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区未来的人流奠定了基础。 铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。 而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。 城市发展的自身需要 拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护面临着越来越严重的挑战。目前拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间落实，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击。 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 公司战略要求发展第二主业 西藏天路发展战略概述 西藏天路目前的发展战略：天路应发展成为围绕公路建设的多元化企业，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应首先做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高的业务－建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目，以达到开拓新业务的目的。 柳吾新区是天路发展第二主业的契机 根据天路的发展战略：为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长久的发展，西藏天路必须建立起三