20121223曲阜尼山项目中期报告提纲-v2.pptx

　曲阜尼山圣境项目中期汇报世联华北顾问业务中心 战略顾问事业部2012年12月31日进程:世联项目组已完成中期报告，此次将重点汇报可售型物业定位及产品建议调研阶段分析阶段成果阶段第4-8周第1-2周第3-6周附件1：市调纪要合集报告一：市调沟通报告分析模块一可售型物业市场分析分析模块三尼山可售型物业市场方向初判调研模块一项目目标与限制条件沟通调研模块二项目地块踏勘调研模块三曲阜旅游发展现状－旅游产品、游客数量、存在问题等调研模块四曲阜周边可售型物业－客群、产品、消化速度等调研模块五山东省内重点项目市场扫描－客群、产品、消化速度等调研模块六政府访谈等分析模块二案例初步分析分析模块四战略分析模块九尼山项目可售型物业市场定位及产品发展建议主报告1：尼山圣境项目中期汇报分析模块五鲁源村规划及产品建议分析模块六耕读书院规划及产品建议主报告2：尼山圣境项目终期汇报分析模块七开发分期及财务分析分析模块八营销建议汇报章节项目背景战略篇物业建议篇运营篇【本体条件】位于曲阜市郊，公路和铁路交通可达性佳，济宁小城市群都在1小时交通圈内尼山圣境项目位于曲阜、邹城、泗水的三市交界处，是曲阜市郊区大盘。临近日兰高速、京台高速，611省道和新建沂河景观大道直通景区，公路交通条件良好；距离曲阜高铁站仅20多分钟车程，便利的高铁交通增强了项目对沿线大城市的吸引力。最短交通时间：1小时交通圈：曲阜市（三孔）、兖州市、邹城市、泗水县和济宁市；2小时交通圈：济南市（趵突泉）、泰安市（泰山）、枣庄市；至高铁沿线大都市：北京2.5小时，上海市、青岛市3.5小时。至泗水：25分钟北京至曲阜：25分钟至兖州：45分钟日兰高速高铁站景观大道济南尼山青岛至济宁：1小时尼山至邹城：45分钟京福高速济宁机场上海【本体条件】未来将位于“一山一水一圣人”黄金游线的中心，具备打造一流旅游目的地和休闲度假目的地的潜力尼山区域内文化资源资源丰富、等级特别高，是国内少有的优良级旅游资源集聚区。山东省已经形成以大泰山、大孔孟、大运河为主的新“一山一水一圣人”黄金旅游线路。文化资源：以孔子诞生地、儒家文化、尼山孔庙建筑群的文化资源等级高、品质好，具备开发国家级文化旅游目的地的条件。自然资源：拥有尼山水库和省级森林公园，山水资源复合条件好。黄金游线济南趵突泉、大明湖等景区多年未进行旅游产品升级，在游线上地位下降。 趵突泉泰安在泰山的基础上进行了休闲、度假产品升级。 大泰山大孔孟大运河曲阜从原游线的末端变为游线的中心。目前三孔观光旅游已经饱和，亟需高品质休闲度假产品留住客人。 资源数量(个)尼山台儿庄古城迅速崛起，延长山东黄金游戏至枣庄。 区域内旅游资源评价：根据《尼山文化旅游度假区旅游总体规划》数据整理而得。【旅游人数预测】本项目游客量有望首年达到250万左右，待景区完全成熟时将会有大幅增加所在的“泰安－曲阜”游线 游客量基数大：常年活跃在“一山一水一圣人”黄金旅游线上的游客超过1000万曲阜市游客量大：2011年曲阜市旅游人数为1067万，三孔游客量突破400万，除去济宁市游客也有310多万六艺城相对粗糙的项目都可以截留到三孔1/3的游客仅承接游线和曲阜的游客，就有望达到250万随着项目的不断完善，整个项目有可能产生灵山胜境和台儿庄叠加的效果，游客量会有大幅增加台儿庄运河古城，2010年对外开放，2012年到11月游客量已经达到250万人无锡灵山胜境，2012年实现350万人次入园【规划条件】在市调结论会的基础上，本次中期汇报的重点研究对象是鲁源村及耕读书院两个地块尼山景区总规划面积35平方公里，其中启动区是8平方公里，包括宫像区、鲁源村、耕读书院、百花谷和配套区五个地块。本次报告的重点是涉及可售型物业的鲁源村和耕读书院两个地块。 尼山项目启动区示意图耕读书院：面积741亩配套区：面积238亩，确定建设旅游配套设施鲁源村：面积800亩百花谷：面积149亩，确定打造精品酒店宫像区：面积570亩，确定做孔子像和儒宫等核心旅游设施其他限制条件：鲁源村、耕读书院土地性质为产权40年的商业用地。【开发商目标要求】利用可售型物业减轻企业现金流的压力；探索高端、精品的价值路线，实现可售物业销售的高溢价目标一：利用可售型物业最大化地减轻企业现金流的压力尼山是孔子诞生地，中国儒家的圣地。本项目是省级重点项目，必定要建设成为全国文化旅游的标杆项目。无锡灵山集团善于将宗教文化融入旅游，建设高品质的文化旅游目的地。企业前期打造孔子像和儒宫等旅游设施投资甚巨，通过旅游景区的发展和运营回现慢、现金流压力大，可售型物业的销售是减轻开发压力乃至平衡收支的重要途径。理想与现实相结合目标二：在成功建设旅游目的地的基础上，走高端、精品的价值路线企业并不满足于将尼山圣境建设为一个高人气的大众型文化旅游目的地，更希望通过旅游的成功，进