土地增值税解决方案.ppt

土地增值税 税收法规相关简介 定义 1、 土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。  2、增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 计税公式与税率 应纳税额＝增值额×规定税率－扣除金额×速算扣除系数 四级超率累进税率 征收条件 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权（二级市场；国家出让土地使用权不征）； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换 单位之间换房，有收入的-----征。 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 征收条件 5.合作建房 建成后自用——不征； 建成后转让——征。 6.企业兼并转让房地产，对于对被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中的——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的-------免征 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途-----不征 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用） 扣除项目 1、新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 ⑥加计扣除：对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。?第一步，计算扣除项目金额?1、购买土地使用权费用：300万元?2、开发土地、新建房及配套设施的成本：?1,500元×10,000平方米＝1,500万元?3、计算加计扣除：?（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元?4、房地产开发费用：?因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。? 5、税金：170万元?扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元? 第二步，计算增值额?商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万?增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝4,000－2,510＝1,490万元? 第三步，确定增值率?增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％? 第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％?＝1,490×40％－2,510×5％?＝596－125.50?＝470.50万元? 扣除项目 2、对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国 家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金 例2：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？?收入总额=600（万元）?扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）?增值额=600-512=88（万元）?增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。?应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元） 扣除项目注意事项 ① 扣除取得土地使用权所支