土地增值税有关政策及清算审核解决方案.ppt

* * 第二部分 土地增值税基本政策介绍 四、税率 土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。   级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%～100%的部分 40 5 3 超过100%～200%部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 第二部分 土地增值税基本政策介绍 五、计算方法 （一）确定收入额及扣除项目金额 （二）计算增值额 增值额＝收入额－扣除项目金额 （三）计算增值率 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% （四）确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。 （五）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 《实施细则》：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 第三部分 土地增值税清算 财法字[1995]第6号《实施细则》：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补 。 土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》向专管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。  。 第三部分 土地增值税清算 一、 清算时点 应清算：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续； 可清算：对可以要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 清算时点的确定主要考虑清算单位和清算条件两大因素的影响 第三部分 土地增值税清算 1、清算单位的界定 实施细则：以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 国税发〔2006〕187号土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国税发【2009】91号清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 第三部分 土地增值税清算 1、清算单位的界定 实际工作中对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算条件时，以五证的内容为条件，由于《建设工程规划许可证》是在城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模，在实际操作中，以建设工程规划许可证作为分期依据为宜。 第三部分 土地增值税清算 2、清算条件： 第一种情况：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。  （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；  （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；  （3）直接转让土地使用权的。 竣工、完成销售的界定 第二种情况：对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；  （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；  （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；  （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 第三部分 土地增值税清算 二、清算流程 土地增值税清算流程 1、纳税人自行清算或税务机关责令清算 （1）在符合清算条件时，纳税人向主管税务机关填报《土地增值税纳税清算申报表》及要求报送的其他资料。 （2）在符合可清算条件时，主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》。纳税人按要求填报《土地增值税纳税清算申报表》及主管税务机关要求