2015年第三季度南京市房地产市场分析报告详细分解.docxVIP

目录1、网尚观点31.1 南京楼市观察31.2 分板块住宅市场分析72、土地市场状况132.1 土地市场运行特点132.2 土地上市情况142.3 土地成交情况152.4 土地流标情况162.5 上市土地明细172.6 土地成交明细193、新建商品住宅市场状况203.1 新建商品住宅市场运行特点203.2 供给分析213.3 销售分析233.4 全市各板块商品住宅的供销状况243.5 分板块商品住宅供销、成交价格走势264、商业用房市场状况384.1 商业用房市场运行特点384.2 商业用房市场总体情况394.3 各板块商业用房供销情况分析415、办公用房市场状况465.1 办公用房市场特点465.2 办公用房总体供销情况475.3 办公用房成交价格分析495.4 城中板块办公用房市场分析515.5 网上房地产新增公示项目565.6 市场动态566、别墅市场状况596.1 别墅市场运行特点596.2 别墅市场整体情况606.3 分区域别墅供销情况616.4 分别墅类型交易情况626.5 未来别墅供应646.6 网上房地产新增公示项目677、二手住宅市场状况687.1 二手住宅市场运行特点687.2 二手住宅成交情况687.3 二手住宅价格走势717.4 二手房市场和新房市场联动分析728、综合动态748.1 政策748.2 网尚观察798.3 城建配套819、附录821、网尚观点1.1 南京楼市观察1.1.1 土地市场：开发商拿地积极性高，未来形成三个土地热点区域今年以来，全市共挂牌37宗地块，面积212.08万m2，同比分别下降27.5%、26.9%，与近五年同期供应量相比，仅高于2012年，整体来看，市场供应略显不足。受土地供应有限影响，全市土地成交33宗，面积174.6万m2，同比分别下降46.8%、49.97%，土地交易下降明显。虽然土地供应较少，但开发企业拿地积极性较高，主要表现在：一是溢价成交地块增加。今年以来成交的住宅类用地中有超过90%的地块溢价成交，其中溢价率最高的达到96%。二是多地块刷新区域楼面地价。中航G26地块刷新燕子矶楼面价；旭辉G29地块刷新南站楼面价；融侨G32地块刷新上坊区域楼面价；北京北辰G10刷新河西楼面价；中海G34刷新南京楼面价。三是随着我市房地产市场持续向好，吸引外来房企不断进入我市，今年以来包括山东鲁能、新加坡胜科、融创、葛洲坝、旭辉、河南和昌、中税、北京北辰等。综上开发商不惜成本拿地，将土地价格推上历史新高，随着楼面地价不断创出新高，外来房企不断进驻，未来中小房企在南京将更难立足。今年以来土地市场充满火药味，对于四季度来说，土地供应体量预计将会加大，而土地交易未来也将形成三个热点区域：一是浦口片区，受江北新区规划利好影响，今年以来该区域得到市场高度关注，随着交通等基础配套设施的完善，预计土地价格将会进一步提升；二是城北滨江片区，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一，拥有最为广阔的土地空间资源，以及最为突出的产业发展和城市建设的后发优势，区域价值升值空间较大；三是城南南站片区，南京南站为政府重点打造区域，交通便利，配套齐全，随着大校机场的搬迁，未来南京南站区域潜力再提升一个档次。1.1.2 新建商品住宅市场：托市热点继续发酵，四季度市场高位收官9月30日下调首付比例政策出台，中央在三季度经济数据公布前再度引导预期，重启房地产投资作为经济稳定器的意愿较为明显，因此未来短期内，温和刺激的政策方向有望延续。南京目前限购取消，四季度有望受到最新一轮的政策刺激，其次南京本身还有多方面的托市热点。一是热销惯性延续，购房者买涨不买跌，在宏观经济和政策不发生较大变化的情况下，购房积极性延续；二是江北新区利好预期继续发酵，9月浦口多家纯新盘入市，“抽水机”本色不改，推盘去化率普遍在9成或直接日光；三是地王频出，多个区域价格预期快速提高，购房意愿增强。整体来看，目前并没有出现市场趋冷的明显信号，四季度南京热销有望持续，销售量高位收官。在热销持续的情况下，四季度继续涨价的可能性较大。首先，涨价加推仍然热销，给予企业充分的涨价理由，典型项目如河西宏图上水云锦，少量多批开盘，价格不断走高；浦口楼盘涨价后仍然日光，均刺激房企上调下一批房源价格。同时，地王效应，区域城建规划利好，也将提高价格预期。此外，四季度城中、河西等一波高端楼盘将入市，浦口低密度楼盘增多，将在结构性因素上继续推高全市均价。在供应方面，从年中进行调研来看，下半年全市商品住宅潜在上市量为595万m2（不含溧水高淳），其中三季度实际上市333万m2，因此四季度仍有接近270万m2的潜在上市规模。其中，浦口、江宁在一波纯新盘入市后，四季度供应潜力或不及三季度，而城南