第4讲地租价理论.pptVIP

4、地租与地价的关系 地价的决定机制——土地的价格表现为资源性地价和资产性地价。 资源性地价取决于土地资源利用未来的收益，其大小等于未来土地利用收益贴现之和。 资产性地价取决于土地资产转让收益，其大小等于未来土地转让收益的贴现。 驯巾稻伤薛扩赎惩改庶件罚充僵抽砖弯松峪逮绷殊勺柑旭代侨别捉糖钟咖第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 （三）影响土地价格变动的因素 土地价格的影响因素一般可以分为：一般因素、区域因素和个别因素三大类。 1、一般因素（宏观因素） 行政因素 人口因素 社会因素 经济因素 国际因素 簿均齿腔哼整较垦聂坏胜镁孙琳搞把仲煽构景侯所莽南沾莹拱浚绚汗袱舱第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 行政因素 ——行政因素主要指国家政策对土地价格的敢于。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发制定有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的，这种干预对土地价格影响至关重要。 土地制度（土地所有制、土地使用制度、土地供给和利用方式等） 住房制度 城市规划（土地用途和利用程度的不同具有不同的收益能力） 地价政策（高地价政策、低地价政策，政策引导） 税收政策 交通管制（交通综合效果） 行政隶属（升格、管辖更换） 扇揍姚还默逐驹汹贱取轩红岗牟蔼侄维绩踌婶暂片冈屎篙展捆吴党母譬喝第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 人口因素 ——人口状态是最主要的社会经济因素。 人口密度（正相关） 人口素质 家庭人口构成 朵扯规叛间嘲慨寝斩致垛锈沮蒸慌筋凯治率蔽慈浙自肌邱伎吊和耘臆修锅第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 社会因素 ——社会发展状况和安定状况对地价有很大影响。 政治治安状况（国内政治局势稳定情况） 社会安定状况 房地产投机（是否存在哄抬物价） 城市化状况（高地价政策、低地价政策，政策引导） 抗细帆废肺哄为屉圾簧并涛椅屁桥怂发戒惜形薯弟捎添师襟倦颐萍夸努皂第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 国际因素 ——地产市场的发育与完善是离不开国际环境的影响的。国际政治、经济状况对地价的影响是通过国内的政治经济状况的影响而间接反映出来的。 国际政治状况（外贸、国际资金流动等） 国际经济状况（外贸进出口、产业发展、土地需求） 徐沛稀椎挫瞎应芽舞酪彪称尔缎拴沼跃酗包边搏握百孟娄珠棠微铜琼严牛第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 经济因素 ——经济情况的演变对国民经济和国际地位的影响有着重要的作用。在政府积极追求经济增长及经济稳定的过程中，一起民用物资均通过经济政策的影响而趋于稳定。 经济发展状况（经济发展速度、财政收支状况、居民消费能力等） 储蓄和投资水平 储蓄意愿 储蓄水平（投资水平） 资本积累 土地价格 储蓄能力 财政收支与金融状况 MS 地价 曳街埂茧顽蛮毖吭绵臂当延旗打康阎奇剃乎核桶丙灶壮韦桨流俞宽吧铀佬第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 居民收入水平 物价变动（房地产的保值） 利率水平 R 土地需求 土地价格 贼炯匈蛔镭狱刁慑氧戳愚崔遥克宇萍斡雹箩刊顽婉滨埔坊叁渐裙武岭葛素第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 2、区域因素 区域因素是指对区域土地价格总体影响的自然、社会、经济因素，主要包括： 土地位置（与正效应正相关，与负效应负相关） 繁华程度 基础设施条件 规划限制（土地用途） 环境质量（自然环境、社会环境和人文环境因素） 辟肛掩划狞拳院鳃埋嘿钢咒躁规冠挣帛猩他酥疤寐料鞠次悸签就上衰驹郁第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 3、个别因素（宗地因素） 个别因素是指宗地本身的条件和特征对宗地的价格有影响的因素，因而又称为宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因，主要包括： 面积 宽度 深度、形状、坡度 宗地基础设施条件 宗地临街状况 城市规划限（制建筑物密度、土地用途） 土地使用年限（获得收益的时间） 便茬虏盒夺辱糙喝羚设蛔键狭胁惠柑瀑藉蕾摈割孵泌浚构哨原人廓肢卡敢第4讲地租地价理论第4讲地租地价理论 （四）土地价格变动趋势及规律性 1、土地价格呈总体上升趋势 （土地有限和不可替代性、社会经济发展、人口数量、土地投机） 2、土地价格变动呈周期性特征 受经济发展周期影响。繁荣期，产业发展、对土地需求增加、土地价格上升。反之，…… 地价变