2015年重庆茶园医药电商城商业规划方案详细分解.pptVIP

? 项目策划 ? 商业规划 ? 商业代理 ? 咨询顾问 ? 南宁北湖路项目第二阶段报告 * 重庆·茶园·医药电商城商业规划 客群背景 PART 1 商业规划 PART 3 本体条件 PART 2 公司简介 PART 4 客群背景—— 消费客群类型 消费动向 商业供给 三个 核心问题 融创一期/金科世界城在2013年已相继交房，现已初具生活氛围。 高通栖谷于2014年底交房，现入住企业约30余家，15家在现场办公。 卓越国虹时代中心，已交房，现入住办公企业9家左右。 千方产业园也已交房，现办公企业集中于靠时代中心侧的高层，入住企业约20家左右。 本案在2016年3月份交房后，也有10余家企业相继入驻 金科大社区 融创大社区 高通栖谷 时代中心 千方 产业园 项目周边潜在消费客群可分为三类： 社区居民、企业办公客群、建筑工人 金科大社区 融创大社区 高通栖谷 时代中心 千方 产业园 社区居民 办公客群 建筑工人 消费原则 就近消费 方便快捷 便宜 距本案距离 500-1000m 500m 50m 消费可行性分析 本案商业不在社区居民进出的主干道上，且与其社区商业缺乏衔接。除个别业态外，项目商业对社区居民的吸附力较弱 周边办公客群到本案步行仅需10分钟，在办公人人群的可接受范围内，又因周边项目尚无配套商业，间接增强项目商业辐射力 金科/融创在建项目因与本案相距较远，辐射有限。项目商业服务建筑客群主要是本案二三期的建设工人 商务办公客群 建筑工人 周边常住居民 高通栖谷 时代中心 千方产业园 融创 社区商业 金科 社区商业 茶花小镇 及玉马路商业 项目区域内已呈现商业主要分布于融创一期/金科社区 /茶花小镇及玉马路一带，与本案较近的金科/融创商业 现成熟度低，对办公客群吸附力有限 办公项目与已存在商业的距离均在20分钟以上（步行） ，现阶段办公客群的消费需求，餐饮类通过自带解决， 其他类消费则多是驱车前往区域中心来满足。办公客群 的消费需求存在市场空白点 项目区域内办公类项目现均无配套商业呈现，本项目 的率先招商将会抢占有市场先机 体量（㎡） 交房时间 现入驻企业（家） 本案 250000 2016.3 10（已知） 高通栖谷 107000 2014.12 30 国虹时代中心 378000 2015.3 9 千方互联网产业园 374000 2014.6 20 合计 69 —数据来源于尚纪市调 周边项目在交房的一年半左右的时间内， 已合计入驻了60余家企业。 而随着项目的交房及商业招商对周边项目 入驻率的进一步带动，未来两三年内，企业入驻将会大幅增长。 本体条件—— 通江大道 受制于地形及二期的建设，一期交房运营后，办公客群的进出需绕道背侧，而无法实现由通江大道侧直接进出项目。 受制于人流动线，通江大道侧及支路商业前期成为实质上的“商业死角”。 通江大道侧商业前期的招商运营，将会面临较大困难 项目1F商业的优势在于6.3-7.9m的层高，一层作两层用，但非项目独占优势，周边项目1F商业亦可满足。 现有外立面设计使得商铺的昭示性受到严重干扰。 项目高层（8号楼）的2F/3F/4F商业无单独出入口或电梯，与写字楼共享电梯 此种设计削弱2/3/4F商业的到达性，限制商业辐射力。 楼栋 商铺编号 商铺面积（㎡） 楼栋 商铺编号 商铺面积（㎡） 楼栋 商铺编号 商铺面积（㎡） 楼栋 商铺编号 商铺面积（㎡） 楼栋 商铺编号 商铺面积（㎡） 6 47 119 7 61 192 8(1F) 77 182 8(4F) 1 122 16 （1托2） 113 324 48 119 63 124 78 227 2 122 114 324 49 119 64 124 79 246 3 122 115 339 50 116 65 124 80 182 4 119 116 288 51 116 66 124 81 186 5 122 117 303 52 116 67 127 8（2F） 1 363 6 149 118 338 53 116 68 155 2 98 7 149 17 119 171 54 119 69 155 3 97 8 97 120 164 55 205 70 127 4 169 9 115 121 174 56 145 71 124 5 216 10 114 122 131 57 119 72 127 8(3F) 1 396 11 115 123 146 58 116 74 149 2 96 12 114 124 174 59 119 75 125 3 97 13 139 125 166 4 167 14 160 126 173 5 215 15 143 18 （1托2） 127 348 128 295 129 312 130