201207_惠州_中信凯旋城_中信凯旋城营销策略案.pptxVIP

中信凯旋城营销策略思考中原地产惠州分公司汇报说明百万大盘，中信力作，重任在肩，岂敢懈怠？对于中信凯旋城，中原首先立足于中信凯旋城与中信水岸城作为中心区仅有的两个百万大盘，从规模上，中信已经站在市场的制高点；凯旋城二期高层推出如何区分中信水岸城，实现中信凯旋城从别墅到洋房的完美过渡，不可避免的同区竞争，如何结合中原丰富的渠道资源与客户资源，以领先的营销理念、高瞻远瞩的大盘视角，成就中信布局惠州大盘发展战略的又一经典。是我们使命。中原的战略观大盘做号召力 大盘做影响力论品质、论资源，区域都不乏竞争者。大盘以规模取胜。不仅需要注重产品的打造，更需要塑造区域的市场信心。凭独有优势，以量取胜，垄断市场50%的销量，品牌的号召力应运而生。双城洋房齐发，竞争不可避免，竞合放量最关键凯旋城二期、中信水岸城洋房将双城齐发，竞争激烈，集大成方之竞合；方能突围市场。解决问题的关键整合并重构核心价值从一期的别墅，到二期的洋房，从“人生极致当凯旋”到“家族别墅”，凯旋城前期已经对项目进行了深入的演绎。凸显项目的核心价值，规模优势，将是关键。整合并利用渠道资源 大盘与一般项目最大的难点在于量，这对于本土消耗能力有限的惠州来说，无疑需要一个漫长的过程，在与水岸城竞争中，如何整合品牌、社会及客户资源，从渠道组合上分类扩大，分类储客实现客户量的提升，在竞争联合中放量是二期热销的关键。不谋全局者 不足谋一域本报告核心问题如何实现个盘突围？品牌/人文资源如何整合渠道资源？社会资源客户资源Thinking思路策略目标策略挑战策略执行策略突破目标VS难点一个目标11年11月入市，开盘旺销。高速+平价+强势品牌2011年度目标销售金额2.2亿元，2012年回款12亿元。两个难点如何在确保水岸城稳定增长销售前提下，通过凯旋城的快速销售，扩大中信在惠城豪宅市场的份额？本案洋房体量较大，在当前市场疲软、政策高危、竞争白热的局面下，如何引入中原资源，加速销售回款？以品牌+渠道，撬动双“城”Thinking思路策略目标策略挑战策略执行策略突破宏观新政区域市场后市判断宏观新政限购、限贷、限价、限外……国家政策不断，没钱买房难，有钱想买房也难，政策调控对投资需求挤压力度空前强大。2010.4.17 国十条 2010.9.29 2011.1.26 国八条首套房首付比例 要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%以上。——第二套及以上住房贷款 在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。第二套贷款首付不得低于50%， 利率不得低于基准利率的1.1 倍，一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍.非本地居民购房 非本地居民住房贷款未做明确限制。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民 家庭，暂停在本行政区域内向其售房。限购令 只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。 对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期 内，要从严制定和执行住房限购措施。营业税 无无对个人购买住房不足５年转手交易的， 统一按销售收入全额征税宏观新政存款准备金率按每月一次的高频率不断上调，依然不能阻挡银行的钱荒，差别化的信贷和税收政策，直指投资等不合理需求。差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策全国商业银行，全面停发第三套房贷款（认房不认贷）遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数物业税渐行渐近问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房核心执法部门：银监会、国土局两部门银行信贷收紧：自2011年以来，银监会为了控制银行风险，采取每月上调存款准备金率，日均存贷比不得高于75％的监管标准，国内各大银行资金压力陡增，纷纷调整信贷政策。 宏观新政CPI最新走势分析：2011年5月份，居民消费价格(CPI)同比上涨5.5%，创2008年8月(4.9%)以来34个月新高，将再次挤压资金涌入楼市，但政府金融严控态势恐长续。　从2009年2月开始，我国CPI持续走高，在现阶段房地产调控、固定投资放