2012年2月南昌市房地产市场研究报告(简化版).docVIP

同致申明： 本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。 报告编委 【出 品】：同致地产·代理公司·市场研究部 【指 导】：吴志凌 【统 筹】：姜道林 【撰 写】：姜道林、夏茂伟、肖海棠 【市场调研】：姜道林、夏茂伟、徐卓、肖海棠、骆婕、李文娟 【供稿时间】：2012年03月05日 报告说明 报告时间节点：2011年02月01日～2012年02月29日 新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。 销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。 2012年2月南昌市房地产市场研究报告 一、月度房地产市场简析 区别对待，政策有保有压 2月9日芜湖发布疑似放松限购的楼市调控意见，这被业界认为是龙年救市第一枪，但是三天后就因各方原因宣布暂缓执行，此后上海也遭遇了相似的经历。另一方面，央行在2月18日宣布下调存款准备金率，多数城市首套房贷利率也基本回归至基准利率水平线上。从中可以看出，中央政策打击投资投机需求不遗余力，对于首次置业群体则持鼓励态度，这样的区别化对待体现了政策的灵活性。 土地供应从紧，成交逐步趋稳 本月南昌市共计推出8宗土地，供应面积439.478亩，除1宗流拍外，其余7宗土地全部以底价成交，成交面积432.948亩，土地供应量和成交量环比减少165.241亩和167.033亩，均为去年8月份以来的新低。本月成交的7宗土地有6宗工业用地，工业用地占总量的四分之三。正是通过提高工业用地比例，南昌市土地市场成交呈现趋稳态势，本月土地成交率为98.51%，连续三个月保持在95%以上。 住宅供应大幅萎缩，大体量入市项目影响销售 2月份历来是楼市的淡季，同时大部分楼盘主要精力集中在去库存化，这使得本月的推盘量只有16.9万㎡，环比减少15.9万㎡，也是近一年最低值。其中华南城和青山湖天湾两个项目推出近7万㎡新房源，也影响了本月整体的销售率。实际上，在刚需们集中入市的情况下，很多楼盘取得了不错的销售，本月有一半以上开盘楼盘销售率在50%以上，还出现了少量楼盘在销售看好的情况一个月内多次加推的现象。 刚需楼盘主导市场，成交均价低位徘徊 本月16个开盘楼盘推出了1834套房源，当月销售664套，其中6500元/㎡以下房源销售662套，刚需楼盘主导了市场，也拉低了整体成交均价。本月推盘成交均价为5262元/㎡，环比下降了185元/㎡，跌幅为3.39%，与去年同期相比也有50元/㎡的减少，处于低位徘徊的阶段。 建筑形态供应减少，且多陷入滞销 各建筑形态供应锐减，本月高层虽然以11.19万㎡的供应量排名第一，但较上月减少了39.48%。而多层、小高层和花园洋房产品也都有所的减少，别墅产品已连续两个月没有供应入市。在销售方面，各建筑形态的销售率都不理想，均未超过60%，高层更是以31%的销售率排名倒数第一，供销失衡。 大户型产品滞销，中小户型是主流 由于本月总供应量的大幅减少，和上个月相比，除六房和复式外其余产品供应均有所减少，减幅最大的是两房产品，减少了11.37万㎡。各种产品的销售都不见好转，仍然都处于60%以下，两房是销售率唯一达到50%以上的产品。六房和复式产品处境尴尬，销售挂零。当前，市场的需求主要为中小户型产品，大户型市场份额少之又少。 二、下月市场发展趋势分析 土地供应回升，红谷滩受关注 从市国土资源局获知，在3月13日前将有6宗土地入市，分布在红谷滩、昌北开发区和桑海开发区，用地面积为383.457亩，预计3月份土地供应量将明显超过本月。红谷滩中心区将受到极大的关注，该区域内的一幅20.757亩地块起拍价达到960万元/亩，此外昌北开发区的两幅百亩商住地块也靠近红谷滩。 住宅供应恢复性增长，销售有望好转 刚需们纷纷出手刺激了成交，也刺激了开发商们推盘的热情，并且期待出现小阳春的行情。预计3月份将有24个楼盘开盘，相比2月增加8个楼盘，预计整体供应量将恢复到30万㎡以上。首套房贷利率在2月份恢复到基准利率后，3月初工农中建四大行又相继表示更多客户可享9折优惠，同时南昌地铁拆迁也将带来大量客户，这些有利于楼市的成交，预计整体销售率将在50%以上。 板块供应均衡，朝阳洲走出阴影 从预计入市一览表可以看出，预计开盘的24个楼盘分布在九大板块，其中有6个板块的开盘数量3个或4个，板块供应更加均衡，结束去年第四季度以来单核或双核供应的格局。朝阳新城可谓生不逢时，刚有新盘集中入市之时即遭遇房价下跌的市场环境，也极大