土地估价理论与方法各章详解..docVIP

土地估价理论与方法各章详解第一章??土地估价概述 第一节地价的概念 一、地价的定义 土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 ????我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 二、地价的特点 ?????1．表示方式不同 ?????2．价格基础不同 土地价格是土地权利和收益的购买价格。 例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。[?r??] ????3．形成时间不同 ????4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.? 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。 ????5．地价主要由地产需求决定 ????一定条件下，需求是影响地价的主要方面。 ????6．地价具有明显的地区性和个别性 7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。主要是由两方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 ????8．市场结构不同 ????土地价格受主观因素影响很大。 ????9．折旧现象不同 一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。 三、地价的分类 ??从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。 (1)按土地权利分类。土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格 。同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。 例题：土地权利是多个权利的集合，包括土地的[???]等。 A．所有权 B．使用权 C．租赁权 D．抵押权 答案：A。B。C。D。 (2)按土地价格形成的方式可以分为交易价格和评估价格。交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括：交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。 (3)按政府管理手段，地价可以分为：申报地价；由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。公告(示)地价；是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。 (4)按土地价格表示方法，地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等四、影响土地价格的因素分析 ????影响土地价格的因素，可按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素。 ????(一)一般因素 ????一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。 ????1．行政因素 ????行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。 ????影响地价的行政因素有：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。 　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。 　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地价。 　(3)城市规划。在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。 　(4)地价政策。 　(5)税收政策。 　(6)行政隶属变更。行政隶属变更通常可分为以下两类，一是级别升格；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。 　例题：判断题：一般的房租中包含地租、地价[?W??] ????2．人口因素 ?????(1)人口密度。????(2)人口素质。???(3)家庭人口构成。 ? ?3．社会因素 ????归结起来，影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。 ??4．国际因素 ??