1-商业物业管理概述88561.ppt

第一章 商业物业管理概述  章节概要 商业物业的类型：（1）划分商业物业的标准；（2）商业物业的类型；（3）商业物业的特点。 商业物业管理的模式：（1）自建自管模式；（2）自营与专业物业管理相结合模式；（3）委托经营模式。 商业物业管理的内容：（1）制定管理计划；（2）签订物业管理委托合同、启动物业管理工作；（3）制订租金收取办法；（4）协调与业主和承租人的关系。 物业管理企业的选择与评价：（1）选择物业管理企业指标；（2）物业管理工作的评价。 本章重点是商业物业的三属性，商业物业管理的内容，特别是商业物业管理计划的制定。 第一节 商业物业的类型 划分商业物业的标准 经营性 公众性 服务性 这三种属性共同组成划分商业物业的标准。 政府办公楼是否属于商业物业？ 储运仓库是否属于商业物业？ 第一节 商业物业的类型 商业物业的类型 根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为： 办公物业——指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼 酒店物业——酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。 商业性酒店；度假酒店；长住性酒店；汽车酒店；会议酒店等 第一节 商业物业的类型 商贸物业——为商品流通、销售而进行经济活动的场所 零售中心、批发市场、街区商铺 娱乐休闲物业——主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所 综合行的娱乐休闲物业；专项行的娱乐休闲物业 商业物业的特点 需要良好的商业氛围 追求设施的先进性 有很高的租赁比例 以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点 第二节 商业物业管理的模式 自建自营 该类型多为酒店物业，尤其适用于小型、低档次的酒店物业。 特点： 开发建设单位本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分 以自用为主，只有部分出租 经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失。 第二节 商业物业管理的模式 自营与专业物业管理相结合 由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。 委托经营 由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作 第三节 商业物业管理的内容 不同用途的商业物业管理的基本都包括以下内容： 制定管理计划 进行调查研究： 市场分析 交通与公用设施情况 经济发展状况 供求关系 业主目标分析 第三节 商业物业管理的内容 物业资质分析 形成租金方案和出租策略 提出经营管理预算 预算是经营管理计划的核心，主要包括： 经营预算 合同期内的经营预测 投资回报对照分析 第三节 商业物业管理的内容 签订物业管理委托合同，启动物业管理工作 制定租金收取办法 协调与业主和承租人的关系 协调与业主的关系 协调与租户的关系 协调业主与租户之间的关系 协调租户之间的关系 第四节 物业管理企业的选择与评价 选择物业管理企业的指标 对物业管理企业选择的标准通常包括： 能否令业主满意 渠道——间接；依据材料——经营管理计划、行业内的口碑、管理业绩。 专业服务水平 专业人员的素质、知识结构的合理性、在行业的知名度等 管理服务收费标准 第四节 物业管理企业的选择与评价 物业管理工作的评价 物业管理工作的评价应从以下几方面考虑： 与租户有良好的沟通； 及时收取租金； 及时地处理好租户的有关抱怨； 较好的达到出租率的目的； 物业维修状况良好； 物业经营服务费没有超出事先的预算； 及时提供有关的物业报告； 能为业主的利益主动提出建议； 对业主和租户的批评或建议反应迅速。 2011年3月7日 * * * *