2.房地产制度[PPT].ppt

第二章 房地产制度 【培训目的】 通过本章教学，使同事明确房地产制度; 明确土地使用制度、房地产管理制度； 了解中国土地改革发展趋势。 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 基本概念：房地产制度是指由房地产政策、法律所规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行业规范准则。 第一节 中国房地产制度概述 房地产法是调整房地产活动的法律规范 的总称. 一、房地产法律关系 ㈠行事法律关系 土地、房屋规划、审批； 土地征用； 市场管理。 国家与行政相对人之间的行政管理关系。 ㈡民事法律关系 房地产交易关系； 开发中的委托设计、承包关系； 相邻关系； 物业管理关系。 平等主体之间就房地产使用、交易等法律关系。 三、房地产法体系 1、宪法 规定土地归属和利用制度，是房地产的根本法。 宪法改革 2、物权法 规定房地产权利以及取得、丧失规则，相邻关系、抵押……是房地产法律、法规的直接法律基础。 物权法完善 3、房地产法律法规 直接规定房地产的权利、义务。 房地产法律法规现代化。 4、相关法律、法规 如《城市规划法》 相互配套 第一节 中国房地产制度概述 一、房地产制度 ⑴ 世界上流行的两种土地制度 ⑵ 中国的土地分类、使用、管理制度 ⑶ 中国的房产管理制度（《中华人民共和国房地产管理法》） 土地所有权形式分类 根据我国1982年《宪法》规定，在中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。 按土地自然用途 ⑴农用地直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 ⑵建设用地建造建筑物、构筑物的土地。包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 ⑶未利用土地指农用地和建设用地以外的土地。 按土地社会目的 公益用地 为了公共利益或与公众利益密切相关 土地用途包括 公共设施用地：街道、公园、文物古迹 政府行政用地：政府宾馆等经营性场所用地除外 公共性质用地：学校、医院、体育馆 私益用地 直接或仅仅为了私人利益 《土地管理法》第八条 国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。 中国土地分类改革趋势 1、取消土地城乡二元制度； 市场经济的统一性，土地的分封建制是对立的 2、明确公益用地和私益区分，明确范围。 市场经济区分私人产品与公共产品 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 新中国成立后，中国房地产发展的五个阶段： 1.1949－1955年第一阶段： 社会主义公有制计划体制下房地产制度的初步确立 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 2. 1956－1965年第二阶段： 使城市房屋逐步发展成为公有制为主体的社会主义房地产管理制度 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 3.1966－1978年第三阶段： 没有建立新的房地产管理制度，原有的房地产管理制度也遭到了不同程度的破坏。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 4.1979－1987年第四阶段： 我国房地产业恢复和改革试验阶段，为全面推开房地产制度改革创造了条件。 第一节 中国房地产制度概述 二、我国房地产制度的历史演变 5.1988－至今第五阶段： 我国房地产业全面振兴和快速发展阶段 第二节 中国土地使用制度 一、中国土地基本制度 1.城市土地国家所有制和农村土地的集体所有制 2.城市土地有偿使用制度 ⑴ 城市土地使用权的出让和转让制度 ⑵ 工业用地50年；居住用地70年；商业用地40年。 ⑶土地使用权获取方式：划拨、出让、转让、出租、抵押 第二节 中国土地使用制度 一、土地使用权划拨 1、概念： 土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，用地者只缴纳土地的补偿、安置费，或者无偿的获取土地使用权的行为。 第二节 中国土地使用制度 2、适用范围： 国家机关和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地（经济适用住房、廉租住房项目用地） 第二节 中国土地使用制度 3、特征： 1）无期限限制：随时可收回 2）无偿性 第二节 中国土地使用制度 二、土地使用权的出让： 1、概念： 一定期限的土地使用权 国家（出让方） 单位或个人（受让方） 出让金 2、出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌出让 第二节 中国土地使用制度 三、土地使用权转让 1、概念 土地使用权