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2008-12-19 95 三、房屋评估概述 (四)与房屋评估有关的因素的确定与计算(新增内容) (以成本法为例) 1、投入使用时间(竣工验收合格、投入试运行、正式投入使用) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 96 三、房屋评估概述 2、成新率确定方法 (1)使用年限法 理论公式: 成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 97 三、房屋评估概述 应用公式: 成新率=[(规定使用年限—已使用年限)/规定使用年限]×(1±调整系数) Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 63 二、房屋概述 (一)房屋的范围界定 1、权属方面的界定 这是指所有权与使用权方面的界定。 2、形体方面的界定 主要是与机器设备、构筑物、土地等之间的界定。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 64 二、房屋概述 (二)房屋的价值构成 基本公式: 重置成本=建安工程费+专业费用+建设税费+建设期利息+开发商利润 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 65 二、房屋概述 式中: 1、建安工程费 是指完成建筑物的建筑、安装、装饰及与建筑物不可分离的设备等工程,按相应定额计算出的合理工程造价。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 66 二、房屋概述 2、专业费用 是指在整个建筑物建造过程中发生的必要专业服务及管理费用,包括: (1)前期工程费 指建筑工程非正式建造之前发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察测绘、概预算编制、场地临时用水、用电及场地平整等发生的支出。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 67 二、房屋概述 (2)工程附加支出 包括招投标费、工程预算审查费、质量监督费、竣工图费等。 (3)建设单位管理费 指房地产开发企业为组织开发经营活动所必须发生的支出费用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 68 二、房屋概述 3、建设税费 是指在建造建筑物过程中政府相关部门收取的市政配套等税费,包括:供水、供电、供气、排水、排污、道路开口等费用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008-12-19 69 二、房屋概述 4、建设期利息 指按合理的建设期和按适当的贷款利率计算的投入资金的利息。 5、开发商利润 也叫投资利润,指对建筑物的投资应
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