房地产评估若干问题研究.docVIP

摘要 关键词：  Abstract 目录 1 概述 1 1.1 前言 1 1.2 国内外发展动态 1 2 房地产价值理论 2 3 房地产评估程序 5 3.1 国内房地产评估程序 5 3.2国外房地产评估程序 7 4 房地产评估准则 9 5 房地产价格的影响因素 11 6 评估定价方法 15 6.1 市场比较法 15 6.2 成本法 17 6.3 收益法 18 6.4 三种方法的比较 20 7 不同估价目的下的评估 22 7.1 土地使用权出让价格评估 22 7.2 房地产转让价格评估 22 7.3 房地产租赁价格评估 23 7.4 房地产抵押价格评估 23 7.5 房地产保险估价 24 7.6 房地产课税估价 25 7.7 征地和房屋拆迁补偿估价 25 7.8 房地产分割、合并估价 25 7.9 房地产纠纷估价 26 7.10 房地产拍卖底价估价 26 7.11 企业各种经济活动中设计的房地产估价 26 7.12其他目的的房地产估价 27 8 案例分析 27 参考文献 31 致谢辞 32  1 概述 1.1 前言 近年来，随着我国房地产业的迅速发展，房地产市场的日益活跃，作为市场管理重要手段之一的房地产评估工作得到了较快的发展。拒不完全统计：全国共有约2000多个房地产交易管理部门（一般都有房地产评估业务），近1000家政府设立的房地产评估机构，经营服务性质的专门房地稀罕评估机构及从事评估业务的房地产中介咨询组织约5000家，从业人员已达5万多人。评估业务范围日趋拓宽，从单一的房价评估，发展到地价评估、房地产综合项目的评估；从房地产买卖、租赁价格评估，发展到为抵押、企业股份制改造等各种目的而进行的房地产价格评估；从简单的住宅价格评估，发展到对综合性的酒店、写字楼价格的评估，等等。房地产评估，作为地产业、具体讲是房地产中介服务领域的一个及其重要的组成部分，正在我们的经济、社会、生活中扮演着越来越重要的角色。为此，有一些房地产评估方面的问题亟需我们的解决。 1.2国内外发展动态 一、国外房地产评估发展动态 现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792 年。随后,于1834 年和1846 年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868 年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881 年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921 年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946 年起“, 英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5 万余成员的庞大专业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910 年、1932 年、1935 年、1963 年、1972 年开始建立自己的房地产估价制度。 二、国内房地产评估发展动态 中国的房地产估价,是在1978 年以后的改革开放大潮中,随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。中国的房地产估价起步虽晚,但发展较快,并得到了政府和社会的高度重视。1994 年7 月5 日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33 条规定:“国家实行房地产价格评估制度”;第58 条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993 年和1994 年,建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346 名。从1995 年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994 年9 月12 日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越来越广。 2 房地产价值理论 国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18 、19 世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。 早在17 世纪初,英国古典经济学家威廉·配第(Willian Ptty ,1623 - 1687) 第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公