2013年4月份考试房地产评估第二次作业.docVIP

2013年4月份考试房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).A. 毛租金乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 净收益乘数法D. 有效毛收入乘数法2. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（?）A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之一D. 在三者的基础上综合分析决定3. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )A. 变动规律和发展趋势B. 变动规律和长期趋势C. 发展规律和变动趋势D. 发展规律和长期趋势4. 基准地价是城市中均质区域内的土地( )A. 最低价格 B. 最高价格C. 平均价格 D. 成交价格。5. 当供给增加量小于需求减少量时，则( )A. 均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 均衡价格上升，均衡交易量减少6. 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/㎡。A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.667. 下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是（ ）。A. 墙体开裂；B. 室内空气质量不符合国家标准；C. 屋顶、卫生间漏水；D. 规划变更、设计变更。8. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )A. 和B. 差C. 积D. 商9. 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值的A. 市场交易价格 B. 当前获取的收益 C. 预期收益能力 D. 重新开发建设成本10. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的A. 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法11. 假设开发法应计利息项目中，（ ）一般不计息。A. 待开发房地产价值 B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费12. 某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（??? ）万元。A. 500B. 200C. 300D. 18013. 从卖方角度看，成本法理论依据为（）。A. 成本费用价值论 B. 替代原理 C. 效用价值论 D. 预期原理14. 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ ）A. 市场法B. 假设开发法C. 成本法D. 收益法15. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）A. 上升B. 下降C. 维持不变D. 升降难定二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 适于选用收益法评估其价值的房地产是（）。A. 商业大厦 B. 写字楼 C. 旅馆 D. 酒店2. 有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（ ）。A. 不同年限的价格换算 B. 报酬率的求取C. 比较不同年限的价格高低 D. 比较法中土地使用权年限修正3. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（?）A. ?所得税B. ?土地摊提费C. ?改扩建费D. ?房屋火灾保险费4. 关于深度价格修正率说法正确的有( )A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值5. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同A. 交易者的心态 B. 交易者的偏好 C. 交易者对市场了解程度 D. 讨价还价能力6. 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（ ）A. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 B. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用。 C. 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。 D. 按