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对北京市集体土地流转与工业用地模式的思考 2005-06-30 阅读次数： 201 [ 字体大小： 大 中 小 ] [摘要]当前，在农村社会经济发展过程中，农村集体土地流转暴露出许多共性问题，受到社会各界广泛关注。如何在既有制度安排下，合理、合法、有效地流转集体土地，具有十分重要的意义。本文在详细调查北京三种不同土地流转模式的基础上，对通过流转集体土地获取工业用地方式为什么要创新、怎样创新、创新效果怎样、是否具有普适性等几个方面做出了判断。 　　从集体土地流转中获取工业用地的方式具有明显的创新意义。北京市怀柔县大中富乐村、通州区小堡村和大兴区榆垡镇通过流转集体土地获取工业用地的方式，具有一定的典型性，也有自己的特点。本调查报告以这三个地方的土地流转模式为重点，对通过流转集体土地获取工业用地的方式进行思考，在为什么要创新、怎样创新、创新效果怎样、是否具有普适性等几个方面做出判断。 　　 　　一、用地模式创新的背景 　　北京市郊区的一些乡镇通过流转集体土地发展工业的现象比较普遍，特别是在交通便利、基础设施条件较好、经济比较发达的城乡结合部以及一些远郊区县的平原乡镇表现得更为突出。集体土地流转方式主要有出租、转让、联营、入股、抵押等，但以出租为主。这种通过流转集体土地获取工业用地现象的产生有着深刻的社会背景。 　　郊区工业化增加了用地需求，但又受到用地计划指标的限制。随着社会经济的发展，郊区工业化进程加快，工业用地的需求不断增加。再加上北京市产业结构调擎步伐加快，第二产业不断向郊区转移，也相应地增加了郊区对工业用地的需求。在土地利用总体规划的制约下，郊区用地计划指标不可能随意扩大。再加上近年来北京城市发展迅速，全市重大工程建设又需要占用大量的郊区建设用地指标。因此，有限的工业用地指标与郊区工业化快速推进形成了一对矛盾。这就促进了工业用地方式创新，增加了通过流转集体土地获取工业用地的外在压力。 　　社会经济快速发展使土地级差收益递增，但农民在征地中所获补偿较少。郊区工业化可以通过国家征地和集体土地流转来两种方式启动。但是，国家征地对给农民的补偿每亩仅为2万元－3万元，这样的补偿与土地使用性质转变所带来的巨大的级差收益相比，形成极大的反差，农民被排除在土地级差收益之外。并且，在国家征地出让方式中，农民的社会保障问题、就业问题并没有得到根本的解决，引发了诸多的社会问题，影响了农村的稳定。因此，农民必然不愿放弃赖以生存的土地。这样一来，工业用地的供需矛盾更为突出，势必引发了通过流转集体土地来发展工业的内在动力。 　　 　　二、用地模式的土地资产运作 　　近年来，北京市的工业用地增长很快，每年按照规划所供应的土地有限，而集体土地通过流转进入工业用地市场，可以获得较高的土地增值收益，因此，北京市许多基层组织自发地在集体土地流转方面加快了创新的步伐。其中，怀柔县大中富乐村、通州区小堡村和大兴区榆堡镇的做法受到各方的关注。 　　（一）怀柔县大中富乐村的基本做法 　　大中富乐村集体土地流转的特点是，村委会在集体建设用地上自建厂房出租。大中富乐村经镇、县批准，将未承包下去的集体建设用地辟为村级工业园区，占地面积500亩。村委会将园区土地统一规划，自筹资金进行土地开发，把“生地”加工成“熟地”，建设现代标准化厂房，然后统一将厂房出租给企业使用。园区开发建设资金来源于企业改制资金。1996年，大中富乐村将十几家村属企业进行彻底改制，或者出卖、或者出租、或者联营交与对方管理。村委会利用企业改制后收上来的钱，作为启动资金，对园区进行滚动开发。 　　土地及地上建筑物使用权的流转主要采用租赁方式。租期一般为10年，到期后可以续租。租用方每年按约定向村集体交纳租金。由于工业园区占地是原村集体的建设用地，虽不涉及农民的占地补偿问题，但也要求村委会拿出一部分土地运营收益和土地增值收益提高村民的社会福利水平，例如，进行村里的基础设施和环境建设，发放养老金和口粮等，以提高村民的生活和居住条件。 　　（二）通州区小堡村的基本做法 　　小堡村集体土地的家庭承包制度贯彻得比较彻底，除百余亩第二、第三产业预留地和个别地块（例如果树地）进行整体承包外，已将土地全部承包给了村民。为了满足工业园区的用地需要，在自愿的基础上，村委会采取土地承包经营权流转方式收回了部分农用地。目前，全村共有14户农民选取一次性补偿方式向村委会转让土地约190亩，234户农民选取分期补偿方式向村委会转让土地978亩。 　　村委会通过各种方式取得土地后，采取土地出租和厂房出租两种方式运营。土地出租的租金大体上为每年每亩4000元。村委会建设标准厂房或按照企业要求建