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第一章 企业所得税（四） 第七节 房地产开发经营业务的所得税处理 （2010年新增，重点掌握） 企业房地产开发经营业务是指包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动。 在中国境内从事房地产开发经营业务的企业，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 例题：房地产开发企业，除土地开发之外，下列应视为已经完工的有（ ABC ）。 A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 B.开发产品已开始投入使用 C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品已经封顶 E.开发产品取得预售许可证 一、收入的税务处理 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 1.企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。具体规定见表1—9。 表1—9 签订销售合同取得收入的确认规定 销售方式 收入确认规定 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现 采取分期收款方式销售开发产品的 按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现 采取银行按揭方式销售开发产品的 按销售合同或协议约定的价款确定收入额，首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 采 取 委 托 方 式 销 售 开 发 产 品 的 采取支付手续费方式委托销售开发产品的 按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 采取视同买断方式委托销售开发产品的 企业与购买方或企业、受托方、购买方三方签订的销售合同或协议中约定的价格高于买断价格 按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 约定的价格低于买断价格，以及受托方与购买方签订销售合同或协议的 按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的 企业与购买方或企业、受托方、购买方三方签订的销售合同或协议中约定的价格高于基价 按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入 中减除 约定的价格低于基价的 按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 受托方与购买方直接签订销售合同的 按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 采取包销方式委托销售开发产品的 包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现 （在上述收入确认中，注意计税时从高原则的使用） 2.企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 3.企业销售未完工开发产品的计税毛利率，由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 (2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10％。 (3)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3％。 例题：某市一房地产公司在市区开发某高档住宅小区，2009年4月至6月期间取得预售收入600万元，当地税务机关核定的利润率为20％，则该企业第二季度应预缴企业所得税（ ）万元。 A.21.5 B.24 C.30 D.35 解析：本题考核企业所得税的计算。预缴企业所得税：600×20％×25％=30(万元)。 例题：下列关于企业销售未完工开发产品的计税毛利率，规定正确的有（AD）。 A.计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定 B.开发项目位于地及地级市城区的，计税毛利率不得低于15％ C.开发项目位于直辖市郊区的，计税毛利率不得低于10% D.开发项目位于其他地区的，计税毛利率不得低于5％ E.属于经